报告行业投资评级 - 报告未明确给出对南京房地产市场的具体投资评级（如买入、持有、卖出）[1][2][3] 报告的核心观点 - 2025年南京房地产市场政策环境整体宽松，但国家层面缺乏强力刺激，市场进入自我调整阶段[5] - 土地市场供地量下滑，成交集中在主城核心区，地价和容积率下调吸引更多市场化房企参与[12][19][22] - 新房市场供需两端持续萎缩，量价齐跌，以价换量成为主要特征，改善型购房成为主流[30][42][50] - 二手房市场成交量价跌幅显著，去化表现优于新房，但买方市场特征明显，市场仍处下行区间[66][77] - 未来市场预计政策保持适度宽松，土地端“缩量降价提质”，新房和二手房市场将继续“以价换量”，产品竞争向“好房子”升级[136][137] 根据相关目录分别进行总结 Part1 政策环境 - 2025年国家层面未出台全国性一揽子新政，政策不托举，年底中央经济工作会议定调“着力稳定房地产市场”[5] - 2025年3月南京全市取消二手房限售，新政后两月新增挂牌突增超4万套，短期激化供需矛盾[8] - 南京全域解除所有限制政策，首付及贷款利率处于历史最低水平，首套商贷利率3.0%，二套3.3%[10] Part2 土地市场 - 2025年南京市区涉宅用地成交规划建筑面积576万平方米，同比下降4%，成交楼面价11242元/平方米，同比上涨18%[13][17] - 土地溢价率维持低位，年度平均溢价率为3.4%，流拍率为0%[21] - 低密宅地（容积率≤1.8）供应占比达84%，主城核心区供地占比从2024年的15%提升至2025年的29%[19][20] - 市场化房企参与度提升，共28家现身土拍（2024年仅19家），其中民企13家（2024年8家），6家民企首次进驻[22][23] - 新进民企拿地项目房地价差可观，普遍在1.5万/平方米至4.0万/平方米之间[24] Part3 住宅市场 - 整体市场：2025年南京市区商品住宅供应面积215万平方米，成交面积269万平方米，成交均价30330元/平方米，供需两端均创历史新低[31][32] - 区域表现：江宁区（成交71万平方米）和栖霞区（成交37万平方米）为成交主力，建邺区（成交均价52892元/平方米）和秦淮区（成交均价43730元/平方米）为价格高地[34] - 板块表现：板块成交量普遍下跌，燕子矶（同比-66%）、铁心桥（同比-60%）、西善桥（同比-57%）、南部新城（同比-53%）等前期热门板块跌幅靠前[41] - 价格与折扣：新房平均折扣率一度降至75折，下半年回升至8折左右，建邺、玄武区价格相对坚挺（折扣率约9折），江宁、江北等区域普遍降至7折左右[42][45] - 成交结构：主力成交总价段下移，200万以下成交占比上涨至27%，套均面积上升至125平方米，改善购房成为主流[50][52] - 库存情况：截至2025年底，狭义库存约542万平方米，出清周期升至25个月，广义库存攀升至2768万平方米，出清周期达126个月[53][54][59][60] - 库存结构：2025年成交房源中，2年前上市的积压库存占比达42%，当年新供房源成交占比仅为32%[55][56] - 开盘去化：全年整体开盘去化率约20%，呈波动上升趋势[62][63] - 二手房市场：2025年成交8.4万套，同比下降9%，成交均价19881元/平方米，同比下降13%，低总价（150万以下占比54%）、小户型（90平方米以下占比57%）产品为成交主力[66][69][74][75] - 项目与房企：绿城华发金陵月华（销售金额26.49亿元）和嘉和华府（销售面积5.86万平方米）分列销售榜首位，本土房企金基以81.62亿元销售额位居房企销售金额榜首[83][106] Part4 市场热点 - 低密墅类产品回归主城，如瑞玺RICI、凤起潮鸣、绿城·云庐等项目入市，市场反馈良好[117][118] - 户内精装趋势从追求豪装奢品转向经久耐用和满足审美情绪，空间设计更趋多功能和个性化[119][120][121][123][124] - 南京在“好房子”产品竞争赛道上仍有开拓空间，相较于合肥、杭州、成都、上海等地的计容新规（如阳台半赠送、架空层不计容等），南京产品创新可进一步深化[127][128][132][133] Part5 市场总结及未来趋势展望 - 政策：宏观定调“稳定”，南京限制政策已全部解除，市场进入自我调节周期[136] - 土地：供地“缩量降价提质”，主城核心供地增加，市场化房企参与度提升，但政府平台托底仍占主导[136] - 新房：市场持续低迷，量价齐跌，以价换量为主，历史库存需降价出清[136] - 二手房：价格跌幅大于新房，延续以价换量，市场仍处下行区间[136] - 未来趋势：政策预计延续适度宽松；土地端将继续缩减供应、提升质量、地价下探；新房和二手房市场仍将以价换量；“好房子”产品需再度升级[137]