报告行业投资评级 * 报告未明确给出整体行业投资评级 [1] 报告核心观点 * 悉尼工业地产市场在2025年第四季度呈现租赁需求强劲与空置率上升并存的局面 租赁活动活跃 全年吸纳量达130万平方米 同比增长34% 但空置率攀升至十年新高 达768,874平方米 [13] * 租金增长温和 西悉尼主要工业区净面租金在2025年增长2.4% 但激励措施达到历史高位的21% 导致净有效租金实际下降2.6% [13] * 投资市场表现稳健 2025年投资总额达40亿澳元 跨境投资者是最活跃的买家群体 贡献了约一半的交易额 主要资产收益率保持稳定或小幅压缩 [25] 租赁市场概况 * 2025年悉尼工业地产租赁吸纳总量达130万平方米 同比增长34% 主要由西区(Outer West)和西南区(South West)驱动 占总量的88% [13] * 2025年第三季度空置空间环比增长21% 达到740,761平方米 为十年来的最高水平 其中西区和西南区占总空置量的80% [12] * 2025年新增供应预计为647,644平方米 较前两年有所放缓 [12] * 主要租户行业为运输/物流、零售商和制造商 [35][49][53] 各区域市场表现 * 西区 (Outer West) * 2025年租赁活动总量为641,000平方米 同比增长14% 空置率在第四季度达到新高 为370,000平方米 [27][28][35] * 主要净面租金保持稳定 介于每平方米180-240澳元 主要激励措施为21.4% 同比上升430个基点 [28][36] * 2025年新增供应442,000平方米 占悉尼总新增供应的67% 其中59%为预租赁空间 [28][36] * 主要收益率在2025年收紧19个基点至5.31% [28][36] * 西南区 (South West) * 2025年租赁吸纳量为430,000平方米 占悉尼总租赁量的36% 第四季度空置率微降至226,030平方米 [41][53] * 主要净面租金稳定在每平方米205澳元 激励措施平均为22% [41][49][53] * 2025年新增供应170,000平方米 占悉尼总新增供应的26% 其中80%为投机性开发 [41][53] * 主要收益率在2025年收紧23个基点至5.43% [49][53] * 内西区 (Inner West) * 2025年租赁需求放缓 吸纳总量为118,184平方米 同比下降23% 第四季度空置率为88,814平方米 占悉尼总空置量的12% [54][65] * 主要净面租金在第四季度环比增长3.8% 全年增长6.9% 达到每平方米241澳元 激励措施增至20% [8][54][65] * 2025年新增供应46,000平方米 占悉尼总新增供应的7% [54] * 主要收益率保持稳定 为5.13% [54][65] * 南区 (South) * 2025年租赁需求疲软 吸纳量为29,937平方米 较三年平均水平低55% 第四季度空置量为84,000平方米 [66][76] * 主要净面租金稳定在每平方米405澳元 激励措施增至15% [66][76] * 2025年无重大新增供应(大于5,000平方米) [66][76] * 主要收益率保持稳定 为4.88% [66][76] 投资市场概况 * 2025年悉尼工业地产投资总额为40亿澳元 较2024年略有上升 跨境投资者是最活跃的买家群体 贡献了约一半的交易额 [25] * 2025年第三季度交易额为5.29亿澳元 使年初至今的投资总额达到25.5亿澳元 [23] * 收益率保持稳定 2025年第三季度西悉尼主要资产平均收益率为5.34% 次级资产为6.22% [24] * 2025年全年 西悉尼主要收益率压缩13个基点 平均为5.39% [25] * 重大交易包括：BGO与Centuria合作以2.01亿澳元从Goodman收购西区三处仓库 Link REIT以1.213亿澳元(收益率4.74%)收购Dexus位于Chester Hill的资产 Wentworth Capital以1.521亿澳元(收益率6.0%)收购Dexus位于Rydalmere的资产 [23][25]