报告行业投资评级 - 增持（维持）[6] 报告核心观点 - 中国REITs二级市场本周呈现震荡上涨行情，整体表现优于部分主要股指，且首批商业不动产REITs试点项目已正式申报受理，标志着市场扩容进入新阶段[3][11][14] - 投资策略建议关注三条主线：政策主题下的弹性及优质低估值项目配置时机、保障房等弱周期资产的择时布局、以及关注扩募资产储备充足的原始权益人[4] REITs指数表现 - 本周表现：截至2026年1月30日，本周（1.23-1.30）中证REITs（收盘）指数上涨0.35%，收于809.6点；中证REITs全收益指数上涨0.47%，收于1052.4点[1][11] - 对比其他指数：本周REITs全收益指数涨幅（0.47%）跑赢沪深300指数（上涨0.08%）、中债十年期国债指数（上涨0.19%）和房地产（申万）指数（下跌2.21%），但低于恒生指数（上涨2.38%）和恒生地产建筑业指数（上涨5.71%）[1][11] - 本年迄今表现：截至1月30日，本年中证REITs（收盘）指数涨幅为3.98%，中证REITs全收益指数涨幅为4.22%[2][11] - 本年对比：REITs全收益指数本年涨幅（4.22%）高于沪深300指数（上涨1.65%）、中债十年期国债指数（上涨0.66%）和高速公路（申万）指数（下跌1.12%），但低于恒生指数（上涨6.85%）、房地产（申万）指数（上涨4.30%）和恒生地产建筑业指数（上涨14.75%）[2][11] C-REITs二级市场表现 - 整体行情：本周C-REITs二级市场整体呈现震荡上涨行情，周均涨幅为0.4%[3][13] - 涨跌分布：本周已上市REITs中41支上涨、36支下跌，1支持平[3][13] - 板块表现分化： - 能源基础设施和交通基础设施板块表现较优，周涨幅分别为1.96%和0.93%[3][13] - 数据中心和仓储物流板块回调，周涨幅分别为-1.54%和-0.45%[3][13] - 其他板块周涨幅：产业园区0.17%、保障房-0.09%、生态环保0.11%、消费基础设施0.65%、水利设施0.39%[3][13] - 市场规模：截至1月30日，已上市REITs总市值约2287.1亿元，平均单只REIT市值约29亿元[3][13] - 交易活跃度： - 已上市REITs本周日均成交量194.7万股，日均换手率0.6%[4][19] - 分板块看，数据中心板块交易最活跃，周换手率为1.1%[4][19] - 其他板块周换手率：仓储物流0.8%、产业园区0.7%、能源基础设施0.8%、生态环保0.8%、水利设施0.8%、消费基础设施0.5%、交通基础设施0.4%、保障房0.4%[4][19] - 重要进展：首批商业不动产REITs已经申报受理，近期或将上市[3][14] - 据上交所官网，1月29-30日累计已申报8单商业不动产REITs[3][14] - 申报资产广泛分布于北京、上海、广州、深圳等一线及新一线城市，资产业态包括商业综合体、商业零售、商业办公楼和酒店等多类型优质商业不动产[3][14] REITs估值表现 - 内部收益率（IRR）：本周已上市REITs中债IRR持续分化，位列前三的分别是平安广州广河REIT（10.9%）、华夏中国交建REIT（9.5%）、易方达广开产园REIT（9.2%）[4][20] - 市净率（P/NAV）：P/NAV位于0.7-1.9区间[4][20] - 估值较高的前三名：华夏安博仓储REIT（1.9）、嘉实物美消费REIT（1.8）、易方达华威农贸市场REIT（1.8）[4][20] - 估值较低的有：易方达广开产园REIT（0.7）[4][20] 投资建议 报告认为当下投资策略主要有三条主线[4]： 1. 关注政策主题下的弹性及优质低估值项目的配置时机：关注高能级城市消费在扩内需主题下的增长弹性叠加专业运营创造的管理溢价；关注高速及IDC（数据中心）类资产在二级回调后的价值重构；办公及仓储类租赁需求相对疲软，或仍需等待经济复苏的明确信号激活[4] 2. 保障房等弱周期资产的择时布局：保障房等弱周期资产其红利配置属性已被市场认可，但当下价格已反映市场预期，建议结合资产韧性、二级市场价格与P/NAV择时布局[4] 3. 关注扩募潜力：我国REITs扩募已与新发并行，关注扩募资产储备充足、项目优质的原始权益人其后续龙头效益[4]