核心观点 - 报告维持对REITs市场的看多趋势，认为尽管短期市场在快速冲高后可能因止盈情绪和外部冲击出现波动，但随着政策利好逐步兑现和机构配置需求有序入场，市场整体仍具备支撑[4][7] - 建议投资者把握市场震荡过程中的配置机会，静待下一轮行情催化[1][4][7] 市场行情总结 二级行情回顾 - 过去一周（2026年1月23日-1月30日）REITs指数整体上行，中证REITs全收益指数周度上涨0.47%，收于1052.42点[4][6] - 各板块涨跌分化，能源和市政环保类REITs涨幅居前，具体周度涨跌幅由高到低分别为：能源（1.55%）、市政环保（0.53%）、交通（0.44%）、产业园（0.37%）、保障房（0.32%）、消费（0.22%）、仓储（0.22%）、新型基础设施（-1.19%）[4][6] - 过去两周（2026年1月16日-1月30日）中证REITs全收益指数累计上涨2.65%，同期沪深300指数下跌0.54%，中证红利指数上涨3.76%，中债综合指数上涨0.30%[11] - 市场情绪边际收敛，部分强势项目涨势放缓，前期表现相对弱势的经营权类项目接棒领涨[4][7] 一级发行与市场动态 - 过去一周，商业不动产公募REITs迎来首批集中申报，共有8只项目在2026年1月底集中申报，包括国泰海通砂之船、华夏凯德、华夏银泰百货、华夏保利发展、华安陆家嘴、汇添富上海地产、中金唯品会、华安锦江等项目[4][6][20][22] - 本轮商业不动产REITs底层资产主要集中在办公楼、购物中心和酒店等典型商业地产，有助于丰富市场资产类型，做大市值规模[4][7] - 截至2026年1月30日，国内REITs市场共上市78只，总市值2287亿元，流通市值1247亿元[20] - 过去一周有10只REITs更新发行状态，其中中金厦门火炬产业园和中航北京昌保租赁住房首发项目已问询[20][21] - 外高桥项目拟启动扩募程序，拟购入仓储物流和工业厂房类不动产项目[20] - 过去一周REITs市场日均交易额为6.36亿元，较前一周边际下行，但仍维持相对高位[17][19] 估值与收益指标 - 报告列出了各REITs项目的收益率和现金分派率数据，例如保障性租赁住房类项目中，红土创新深圳安居REITs收益率为2.83%，现金分派率为2.68%；消费基础设施类项目中，华夏华润商业REITs收益率为2.84%，现金分派率为3.55%[17] - 部分项目公布了分红计划，如中金湖北科投光谷REIT单位分红0.0248元，分红比例为1.31%；中信建投沈阳国际软件园REIT单位分红0.2000元，分红比例为5.32%[23] - 部分项目涉及限售股解禁，如嘉实京东仓储基础设施REIT将于2026年2月8日解禁7000万份，解禁后流通份额占比将达80%；易方达华威农贸市场REIT已于2026年1月26日解禁20660万份，解禁后流通份额占比达66%[24]