报告投资评级 * 报告未明确给出“买入”、“卖出”等具体投资评级，但整体基调显示市场在短期调整后，前景趋于积极 [1] 报告核心观点 * 尽管2025年第四季度空置率进一步上升，但租赁激励保持稳定，租赁需求保持韧性 [1] * 由于未来两年新增供应有限，市场状况预计将在2026年得到加强 [1] * 2025年投资交易额下降，但收益率保持稳定，资本价值微升 [13][19] 市场整体表现总结 * 租赁市场：2025年第四季度整体空置率升至4.1%，环比上升0.5%，显著高于2.6%的十年平均水平 [12] * 租赁市场：2025年全年租赁吸纳量保持韧性，达到107万平方米 [12] * 租赁市场：主要净面租金季度环比保持平稳，平均为151澳元/平方米，但同比增长4.4% [12] * 租赁市场：主要租赁激励水平维持在20.3%的高位，为2017年第三季度以来最高 [12] * 供应端：2025年新增供应总量为72.9万平方米，较2024年的108万平方米下降33% [12] * 供应端：开发活动预计将进一步放缓，2026年预测新增供应仅58.4万平方米 [4][12] * 投资市场：2025年工业投资交易总额为31亿澳元，较2024年下降23% [19] * 投资市场：交易数量保持稳定，2025年为173宗，2024年为172宗 [19] * 投资市场：主要资本价值平均为2,700澳元/平方米，季度环比微升0.1%，同比增长4.4% [19] * 投资市场：主要收益率连续第七个季度保持平稳，为5.6% [13] 各区域市场详细总结 * 北部区域 * 空置率为所有区域中最高，达6.0%，环比上升1.1% [11][30] * 约42.5%的空置面积来自近期完工的投机性仓库 [30] * 主要净面租金为143澳元/平方米，季度环比持平，同比增长3.6% [11][20] * 主要租赁激励升至21.7%，Craigieburn等地高达32.5% [11][30] * 2026年预计新增供应29万平方米，其中大部分为亚马逊在Craigieburn的多层自动化仓库（20.9万平方米） [20][30] * 西部区域 * 空置率为4.6%，环比下降0.2%，但仍高于3.0%的十年平均水平 [11][40] * 2025年新增供应大幅下降68%，仅20.8万平方米，2024年为64.3万平方米 [31][40] * 主要净面租金为138澳元/平方米，季度环比上涨0.4%，同比增长4.4% [11][31] * 主要租赁激励为所有区域中最高，平均达26.7%，近期交易激励可达30-35% [11][40] * 2025年第四季度租赁吸纳量为10.9万平方米，其中46%来自现有主要仓库，54%来自现有次级仓库 [40] * 东南部区域 * 空置率大幅上升至3.7%，达到十年高位，远高于1.6%的十年平均水平 [41][50] * 2025年新增供应强劲，达36.6万平方米 [50] * 2026年预计新增供应将显著下降至8.4万平方米，其中64%为投机性开发 [41][50] * 主要净面租金为145澳元/平方米，季度环比持平，同比增长4.5% [11][41] * 主要租赁激励平均为19.4%，是除城市边缘区外所有区域中最低的 [11][50] * 东部区域 * 空置率微降至1.5%，远低于2.8%的十年平均水平 [11][60] * 2025年第四季度无大于5,000平方米的租赁交易 [60] * 主要净面租金为138澳元/平方米，季度环比持平 [11][51] * 主要收益率已保持1.8年不变，平均为5.5% [60] * 预计将自2022年以来首次交付新仓库，2026年新增供应4.2万平方米 [51][60] * 城市边缘区域 * 空置率最低，为2.1% [11] * 主要净面租金最高，为190澳元/平方米 [11] * 主要租赁激励最低，为12.5% [11] * 土地价值最高，为2,300澳元/平方米 [11]