报告行业投资评级 - 报告未明确给出行业投资评级 [1][2][3][4][5][6][7][8][9][10][11][12][13][14][15][16][17][18][19][20][21][22][23][24][25][26][27][28][29][30][31][32] 报告核心观点 - 2025年第四季度深圳甲级写字楼市场呈现“在持续租金压力下，吸纳量恢复”的双重模式，市场稳定持续，但恢复步伐取决于宏观经济和信心转变 [5] - 展望2026年，市场波动将主要由供应量和新增供应交付的时机决定，上半年空置率上涨和租金下跌压力可能更明显，下半年表现取决于宏观经济趋势和企业信心 [6][8][22] - 租赁需求反弹具有周期性而非结构性特征，搬迁仍是主要交易类型，企业扩张和新设立需求谨慎 [5][8][21][22] - 投资市场持续谨慎复苏，以自用业主为主要动力，机构资本广泛回归需等待更明确的市场信号 [7][24][25] 市场概述与2025年第四季度表现 - 供应与吸纳：2025年第四季度零新增供应，净吸纳量达163，123平方米，为全年季度最高水平 [5][9][18] - 空置率：全市空置率环比下降1.5个百分点，达到24.6% [5][9] - 租金水平：全市平均净有效租金环比下降1.9%，降至每平方米每月145.6元人民币，但降幅较上一季度收窄0.3个百分点 [5][9][12] - 年度数据：2025年全年新增供应量约为429，000平方米，净吸纳量约为314，000平方米，均接近过去十年范围的低端 [18] 租赁市场分析 - 租金趋势：租金下降速度放缓，房东定价策略从广泛让利转向目标性、吸纳驱动的激励措施 [12] - 子市场表现：前海和宝安租金同比降幅最大，分别为3.4%和3.2%；罗湖和后海表现相对稳定 [13][17] - 需求来源：TMT（47.9%）、金融服务（25.9%）和贸易零售（12.5%）是前三大需求来源，合计占据超过70%的总交易额 [5][8][19] - 交易类型：搬迁类交易占主导地位（54.2%），新增需求占比为34.7%，新进入者主要集中于TMT和金融服务 [5][21] - 子市场动态：福田CBD租客保留率提升至66.7%；前海继续吸引跨区域搬迁 [21] 供应与需求展望 - 未来供应：2026年总供应量预计将超过104万平方米，前海和深圳总部基地是主要交付区域 [6][22] - 市场影响：集中供应交付期间，2026年上半年空置率上涨压力和租金下跌压力可能更加明显 [6][22] - 需求前景：需求改善取决于能否从搬迁驱动转向更大规模、新设立和扩张驱动型租赁活动 [15][22] 投资市场分析 - 交易规模：2025年全年整体大宗交易量达86.7亿元人民币 [7][26] - 交易特征：业主自用者主导交易活动，投资主导的交易有限 [24][25] - 典型案例：第四季度福耀科技以约7.1亿元人民币收购润荣大厦整栋，单价约每平方米28，258元人民币，主要用于自用 [24] - 市场情绪：资本配置保持防御性，买家重视价格折扣，机构资本广泛回归需等待对吸纳情况、现金流稳定性和市场估值更明确的信号 [25] 子市场关键指标（2025年第四季度） - 罗湖：租金122.0元/平方米/月，空置率29.3% [17][28] - 福田CBD：租金172.1元/平方米/月，空置率17.7% [17][28] - 福田-车公庙：租金140.0元/平方米/月，空置率24.8% [17][28] - 南山高新技术产业园：租金129.7元/平方米/月，空置率14.8% [17][28] - 南山-后海：租金173.3元/平方米/月，空置率33.2% [17][28] - 南山-蛇口：租金151.8元/平方米/月，空置率27.2% [17][28] - 南山-前海：租金126.7元/平方米/月，空置率32.9% [17][28] - 宝安中央商务区：租金119.5元/平方米/月，空置率27.6% [17][28] - 市场总库存：约10，675，000平方米（10，675千平方米） [28]