报告行业投资评级 - 报告未明确给出行业投资评级 报告核心观点 - 上海甲级写字楼市场在供需双重压力下仍处于调整期，租金持续下降，空置率略有上升 [5] - 预计市场将在2026年第一季度保持租金下跌趋势，空置率将继续小幅攀升 [5] - 在“十五五”规划政策指引下，AI技术赋能、双碳目标和高端制造等领域的企业预计将保持强劲增长，其租赁需求预计将同步增长，可能为市场带来适度的复苏机会 [5] 市场概述与展望 - 2025年第四季度，上海整体甲级办公楼租金环比下降3.2%，至每天每平方米6.05元人民币 [5][8] - 当季新增两个项目，总计216，585平方米的新供应入市，同比增长55% [5][8][12] - 市场空置率略有上升至23.8% [5][8] - 本季度市场净吸纳量上升至82，570平方米 [5][8] - 2025年全年净吸纳量同比下降28.6%，约为220，000平方米 [14] - 来年，近140万平方米的新办公空间计划在上海投入使用 [6] 租赁市场表现 - 第四季度租赁活动主要受金融机构和TMT（技术、媒体和电信）企业驱动，两者合计贡献了近45%的市场份额 [5][14] - 专业服务公司和零售品牌占租赁交易的20%以上，共享办公空间品牌继续扩张，其市场份额逐季攀升 [5][14] - 近80%的租赁交易来自续租和办公搬迁，跨区域搬迁的份额呈现逐渐上升趋势 [12] - 企业出于成本控制考虑，选择从市区搬迁至租金较低的新兴次级市场，同时市场租金下降也为预算受限的企业提供了升级办公空间的机遇 [12] - 核心商务区甲级写字楼租金环比下降1.3%，至每天每平方米10.35元人民币 [16] - 新兴商业区平均租金环比下降2.3%，至每天每平方米5.14元人民币 [18] - CBD扩展区域租金环比下降3.4%，至每天每平方米4.62元人民币 [18] - 部分核心子市场如南京西路和淮海中路租金降幅最小，分别下降1.3%和0.9%，至每天每平方米9.48元和7.41元人民币 [18][19] 投资市场情况 - 2025年第四季度，上海办公楼投资市场共录得14宗大宗交易，总额超过60亿元人民币 [20] - 2025年全年，市场共完成约39宗交易，总成交额超过300亿元人民币 [20] - 业主自用需求是推动交易的主要动力，政府支持的机构和私营企业积极购置办公楼用于区域运营和价值投资 [20][21] 主要子市场数据（2025年第四季度） - 小陆家嘴：库存约195.7万平方米，平均租金未明确，空置率12.1% [24] - 南京西路：库存约122.7万平方米，平均租金每天每平方米9.48元，空置率14.8% [24] - 淮海中路：库存约102.1万平方米，平均租金每天每平方米7.41元，空置率19.1% [24] - 北外滩：库存约113.2万平方米，平均租金每天每平方米6.05元，空置率33.4% [24] - 前滩：库存约113.1万平方米，平均租金每天每平方米5.37元，空置率21.7% [24] - 徐汇滨江：库存约119.2万平方米，平均租金每天每平方米6.33元，空置率20.8% [24] - 虹桥CBD：库存约72.7万平方米，平均租金每天每平方米4.36元，空置率25.7% [24] - 上海甲级办公楼总库存约1000万平方米 [24]