报告行业投资评级 - 报告未明确给出“买入”、“持有”或“卖出”等具体的投资评级 [1][2][4] 报告核心观点 - 2025年第四季度上海甲级写字楼市场在供需双重压力下仍处于调整期 租金环比下跌3.2%至每天每平方米人民币6.05元 空置率小幅攀升至23.8% [4] - 中央经济工作会议为“十五五”期间经济发展定调 在扩内需、科技创新等政策引导下 国内经济有望减轻通缩影响 写字楼市场存在温和复苏可能 [4] - 未来一年市场预计有接近140万平方米新项目入市 租赁市场将继续承压 预计2026年第一季度租金下行、空置率小幅上扬态势将维持 [4] - 在“十五五”规划政策导向下 AI+科技、双碳及高端制造领域企业有望蓬勃发展 其业务扩张与办公空间升级需求预计将同步增长 [4] 供应与需求 - 新增供应：2025年第四季度有两个新项目竣工交付 为市场带来216,585平方米的新增办公面积 环比增加55% 全年新供应达101万平方米 其中46%位于新兴市场 [9] - 净吸纳与空置：第四季度市场净吸纳量为82,570平方米 但空置率在弱需求及新供应压力下继续上升至23.8% 全年净吸纳量同比下降28.6%至约22万平方米 [4][9][11] - 租赁活动特征：第四季度近八成的租赁成交来自企业续租及搬迁 跨区搬迁占比逐步提升 企业出于成本控制考量 外迁至租金更低的新兴市场项目现象增加 [9] - 需求行业构成：第四季度金融与TMT企业是租赁需求主力 合计贡献近45%的市场份额 专业服务机构与零售品牌占比超20% 联合办公租赁交易占比接近7% [11] - 全年需求消化：全年接近70%的办公净吸纳面积由四大主力业态消化 分别为专业服务类、TMT行业、金融业以及零售业 [11] 租金走势 - 整体租金：第四季度甲级写字楼市场平均净有效租金环比下跌3.2%至每天每平方米人民币6.05元 [4][12] - 超甲级写字楼：核心商务区超甲级写字楼租金跌幅继续收窄 环比下跌1.3%至每天每平方米人民币10.35元 对优质企业的虹吸效应显现 [12] - 新兴商务区：新兴商务区平均租金环比下跌2.3%至每天每平方米人民币5.14元 业主继续执行以价换量的租赁策略 [12][14] - 中央商务区扩展区：该区域租金环比下跌3.4%至每天每平方米人民币4.62元 跌幅较大 区位无优势及楼龄较久是主要因素 [14] - 核心子市场：南京西路和淮海中路子市场租金相对坚挺 第四季度分别仅下跌1.3%和0.9% 至每天每平方米人民币9.48元和7.41元 [14] 投资市场 - 交易概况：2025年第四季度上海写字楼投资市场录得14宗主要大宗交易 涉及总金额超过人民币60亿元 全年交易约39宗 总成交金额超过人民币300亿元 [15] - 买家特征：自用型买家积极介入 政府背景机构和民营企业纷纷出手购置写字楼 以期实现区域运营及价值投资 [15][16] - 典型案例：第四季度代表性交易包括中国信达等购入后世博环球广场A栋、中汇人寿收购徐汇复星产业园、货拉拉收购晶耀虹桥T6栋以及文曄科技收购虹桥商务区项目等 [16][17] 市场数据（2025年第四季度） - 总存量：上海甲级写字楼总存量约1,996万平方米 [19] - 区域指标示例： - 南京西路：存量122.7万平方米 租金每天每平方米人民币9.48元 空置率14.8% [19] - 小陆家嘴：存量195.7万平方米 租金每天每平方米人民币8.08元 空置率12.1% [19] - 虹桥商务区：存量72.7万平方米 租金每天每平方米人民币4.36元 空置率25.7% [19] - 北外滩：存量113.2万平方米 租金每天每平方米人民币5.37元 空置率33.4% [19]