市场概述与展望 - 2025年第四季度，北京甲级写字楼市场继续以量换价，全市平均有效净租金降至每平方米每月219.7元人民币，环比下降3.9%，同比下降12.7% [5] - 同期空置率小幅下降至17.0%，环比下降0.8个百分点，同比下降1.43个百分点，反映了在持续租金调整中边际吸纳量的增加 [5] - 展望2026年，北京将迎来约75.7万平方米的新甲级办公楼供应，预计将加剧竞争并对租金施加下行压力，预计空置率将同比增长约20.5%，租金预计将下降约9% [6] - 从长远看，“十五五”计划（2026-2030年）强化了以科技创新引领的高质量发展议程，政策对低碳发展、智能系统和运营效率的重视，预计将加速办公楼资产的差异化 [6] 供需情况 - 2025年，北京新增83,000平方米甲级办公楼供应，同比2024年下降了71%，年末总供应量达到1265万平方米 [10] - 2025年全年净吸纳量达到244,900平方米，比2024年的229,500平方米有所增加，显示出总体需求量的适度增长 [10] - 租赁需求展现出明显的地域集中、行业稳定和国内企业主导的格局，中央商务区（CBD）是最活跃的次级市场，年交易量占比30%-37% [10] - 按行业划分，TMT（科技、媒体和电信）、金融服务和专业服务三个领域合计占用了超过70%的总面积，科技公司保持了其领先地位 [10] 租金与子市场表现 - 总体租金仍处于下降周期，为应对加剧的市场竞争，房东主要依靠降低租金以保留现有租户和吸引新增需求，这些价格调整通常辅以延长免租期和定制装修套餐 [14] - 亦庄成为唯一一个记录租金上涨的子市场，2025年第四季度租金环比上涨2.2%，达到每月每平方米84.4元人民币，同比增长1.6%，主要得益于战略性新兴产业的发展 [5][18] - 中关村（ZGC）在所有子市场中租金下跌幅度最小，2025年第四季度环比下跌2.5%，远低于全市平均水平，反映了子市场的相对韧性 [16] - 丽泽（Lize）继续吸引企业租户，得益于完善的基础设施和强劲的性价比优势，租赁需求保持上升趋势 [18] 投资市场 - 2025年第四季度，北京的甲级办公楼投资市场仍被国内资本牢牢主导 [19] - 2025年11月，北京阳泽江房地产开发有限公司通过司法拍卖以225.4亿元人民币的基础价格收购了北京世茂大厦综合楼，交易价格约代表该评估价值的70% [19] - 2025年下半年，北京华景教育以约4亿元人民币的价格收购了E_ZIKOO智能谷2号楼的全部所有权，是2025年北京私营企业典型业主自用收购案例之一 [19] 主要租赁交易（2025年第四季度） - BFS市场：进出口银行在ChemSunny世界贸易中心扩建17,000平方米；国泰君安证券有限公司在金逸大厦整合15,000平方米；佳能（中国）有限公司在中国人寿金融中心续租13,800平方米；厦门国际银行在泰康国际大厦获得10,800平方米新租赁 [12][16] - ZGC市场：字节跳动公司在丁豪DH3大楼成功拿下约10,000平方米新租赁 [12][16] 子市场关键数据（2025年第四季度） - 中央商务区（CBD）：库存约3,470,000平方米，平均租金为每平方米每月234.8元人民币，空置率为13.80% [22] - 中关村（ZGC）：库存约1,430,000平方米，平均租金为每平方米每月251.1元人民币，空置率为10.20% [22] - 北京商务区（BFS）：库存约1,010,000平方米，平均租金为每平方米每月349.7元人民币，空置率为10.83% [22] - 亦庄（Yizhuang）：库存约420,000平方米，平均租金为每平方米每月84.4元人民币，空置率为33.64% [22]