报告行业投资评级 - 报告未明确给出深圳甲级写字楼市场的具体投资评级（如买入、持有、卖出）[1][3][4] 报告核心观点 - 2025年第四季度深圳甲级写字楼市场延续“去化回升、价格承压”的局面，市场筑底延续，复苏节奏取决于宏观与信心变化[3] - 年末集中签约带动净吸纳量升至163,123平方米，叠加零新增供应，空置率环比下降1.5个百分点至24.6%[3] - 全市平均有效租金降至145.6元/平方米/月，环比下跌1.9%，跌幅较上一季度收窄0.3个百分点，价格调整边际放缓但缺乏企稳支撑[3] - 需求回升偏向周期性修复而非普遍扩张，TMT（47.9%）与金融（25.9%）合计贡献超七成成交，搬迁（54.2%）仍为主导[3] - 展望2026年，全年新增供应预计超过104万平方米，前海与深超总片区为主要入市区域，上半年空置率上行与租金下行压力更易体现，下半年市场表现取决于宏观经济走势与企业信心[4] 租金走势 - 第四季度全市甲级写字楼平均租金为145.6元/平方米/月，环比下跌1.9%[3][8] - 租金跌幅较上一季度收窄0.3个百分点，跌势放缓[3][8] - 分区域看，前海、宝安中心区租金环比跌幅较大，分别为3.4%和3.2%，福田中心区与科技园均下跌约2.0%，罗湖、后海变幅相对稳定[8][11] - 业主定价策略从“普遍性让利”转向“以去化为目标的差异化让利”[8] - 部分楼宇业主通过内部客户回迁、空间整合来缓解去化压力，减轻租金快速下探压力[8] - 展望2026年一季度，若延后项目集中入市，短期租金仍面临下行压力，全年租金可能呈现“波动收敛但仍偏弱”的轨迹[9] 供应和需求 - 2025年第四季度市场未录得新增供应，净吸纳量升至163,123平方米[3][12] - 2025年全年新增供应约42.9万平方米，净吸纳量约31.4万平方米，均处于近十年低位，市场呈“供需双弱”格局[12] - 本季度租赁需求三大来源为TMT（47.9%）、金融业（25.9%）和商贸零售（12.5%）[3][13] - TMT需求集中在AI+、跨境电商平台与网络安全等细分方向[13] - 交易性质上，搬迁占主导（54.2%），新设立占比为34.7%[13] - 福田租户外流减弱，客户留存率提升至66.7%，前海持续吸纳跨区域搬迁需求[13] - 纵观全年，TMT、专业服务业与金融业是核心需求支撑，全年新设立占比同比下滑至25.7%[14] - 展望2026年，新增供应预计超过104万平方米，上半年在集中入市推动下，空置率或阶段性上行，租金让利延续[14] 投资市场 - 2025年第四季度录得一宗大宗交易：峰岹科技以7.1亿元购入润融大厦整栋物业，成交单价约28,258元/平方米[18] - 2025年全年深圳写字楼大宗交易成交额约86.7亿元，同比显著增长[3][18] - 全年交易以自用型买家为主，投资型交易活跃度偏低[18] - 企业在租金下行及融资成本降低背景下，倾向于通过自持物业锁定长期成本并优化资产结构[18] - 展望2026年，交易节奏取决于融资条件、价格预期及租金与空置率走势，短期内大宗交易更可能继续以企业自用与低位配置为主[18] 市场数据与指标 - 2025年第四季度深圳甲级写字楼总存量约1,067万平方米[21] - 各子市场关键数据（2025年第四季度）： - 罗湖：租金122.0元/平方米/月，空置率29.3%[11][21] - 福田中心区：租金172.1元/平方米/月，空置率17.7%[11][21] - 福田-车公庙：租金140.0元/平方米/月，空置率24.8%[11][21] - 南山-科技园：租金129.7元/平方米/月，空置率14.8%[11][21] - 南山-后海：租金173.3元/平方米/月，空置率33.2%[11][21] - 南山-蛇口：租金151.8元/平方米/月，空置率27.2%[11][21] - 南山-前海：租金126.7元/平方米/月，空置率32.9%[11][21] - 宝安中心区：租金119.5元/平方米/月，空置率27.6%[11][21] - 2026-2028年各区域新增写字楼面积预测显示，前海与福田中心区是未来供应主要区域[6]