报告行业投资评级 - 报告未提供明确的整体行业投资评级 其通过各细分资产类别的收益率和情绪指标来反映市场状况 [1][4][7][16] 报告核心观点 - 英国央行基准利率预计将维持在3.75% 市场普遍预期2026年还将有两次25个基点的降息 至年底利率降至3.25% [8] - 全球资本青睐英国市场 2025年英国成为跨境商业地产投资的第二大目的地 总投资额达282亿英镑 同比增长+3% 2026年60%的受访者计划投资英国市场 [9] - 英国商业地产贷款反弹至疫情后新高 2025年12月净贷款额达24.7亿英镑 推动三个月滚动总额升至66.9亿英镑 为2020年5月以来最高水平 [10] - 关键利率持续下降 英国央行基准利率从2025年2月的4.75%降至2026年2月的3.75% 5年期SONIA互换利率和10年期国债收益率也呈下降趋势 [11] 零售业态收益率总结 - 核心高端零售街区保持稳定：邦德街收益率维持在2.75% - 3.00% 牛津街收益率维持在4.50% 市场情绪均为积极 [3] - 主要城镇及区域城市收益率小幅收窄：主要城镇收益率从6.50%降至6.25% 区域城市收益率从7.00%降至6.75% 均收窄0.25% 市场情绪稳定 [3] - 购物中心收益率区间稳定：区域型购物中心收益率区间为7.25% - 7.50% 次区域型为8.50% - 9.00% 本地成功型为9.50% - 10.00% 市场情绪均为积极 [3] - 城郊零售与食品超市表现稳健：城郊开放式A1园区收益率稳定在5.25% - 5.50% 大宗商品园区稳定在5.50% 食品超市类别中 年度RPI上调类收益率为4.75% 公开市场评估类为5.75% 折扣店类为4.50% 市场情绪多为积极或稳定 [3] - 休闲业态收益率无变化：核心休闲园区收益率8.00% 优质次级休闲园区收益率9.00% 市场情绪稳定 [3] 办公、工业及专业业态收益率总结 - 伦敦核心办公市场收益率收窄：西区核心（梅菲尔&圣詹姆斯）收益率从4.00%收窄至3.75% - 4.00% 市场情绪积极 [6] - 区域性办公市场分化明显：主要区域城市（10年期）收益率稳定在6.50% 但区域城市次级办公收益率在11.00%以上 市场情绪为负面 东南部商务园区收益率在8.00%及以上 情绪也为负面 [6] - 工业物流地产收益率全面稳定：核心分销/仓储（20年期）收益率5.00% 次级分销（10年期）收益率6.00% 大伦敦园区收益率4.75% 市场情绪均为稳定 [6] - 专业领域收益率总体稳定：学生公寓（伦敦核心）收益率4.00% 医疗保健（非营利运营商）收益率区间为4.25% - 4.50% 数据中心收益率5.00% 生命科学收益率4.75% 市场情绪均为稳定 [6]