报告行业投资评级 * 报告未明确给出“买入”、“卖出”等传统股票投资评级 该报告是商业地产市场研究报告 其核心观点暗示当前市场环境为投资者提供了有吸引力的入场时机 [13] 报告核心观点 * 租赁市场表现强劲：2025年是自2019年（新冠疫情前）以来年度租赁面积最高的一年 租赁量达3,374,313平方英尺 较5年平均水平高出8% 创下2019年以来最强表现 [5][7] * 需求向高品质集中：租户对“顶级、配套设施丰富的资产”需求明确 2025年甲级（Grade A）办公空间占总租赁面积的79% 体现了持续的“向优质资产转移”趋势 [5][7] * 租金溢价显现：对高品质空间的追求支撑了租金溢价 东南部多个市场实现了创纪录的最高租金 其中剑桥和牛津的租金增长最为显著 分别达到27%和16% [5][7] * 供应持续收紧：市场整体供应在2025年第四季度继续收紧 总供应量降至1,620万平方英尺 其中优质（Prime）和甲级（Grade A）供应量减少更为明显 整体空置率从2024年第四季度的10.5%降至10.2% [7] * 开发管道有限：当前开发管道仍然有限 2025年第四季度仅有190万平方英尺在建 其中剑桥和西伦敦占据了在建投机性开发总量的61% 随着市场信心增强 预计将触发东南部特定地区下一阶段的开发承诺 [5][7] * 投资市场出现稳定与机遇：2025年标志着市场定价进入稳定期 重要买家群体回归 尽管流动性仍受限 全年投资交易额为13亿英镑 但交易数量达112笔 高于十年平均水平15% [12][15] * 投资价值显现：相对于英国国债和当前融资成本 7.00%的优质办公收益率看起来越来越有吸引力 与伦敦金融城5.25%和西区3.75%的收益率存在显著利差 为寻求价值的投资者提供了机会 当前环境为投资者进入市场、布局下一市场周期提供了具有吸引力的适时切入点 [13][15] 租赁市场概况总结 * 年度租赁数据：2025年底总租赁面积为3,374,313平方英尺 较5年平均水平高8% 是自2019年以来的最高年度水平 [4][7] * 季度租赁数据：2025年第四季度租赁面积为665,350平方英尺 使全年总量达到340万平方英尺 较2024年增长8% [7] * 交易活跃度：过去12个月完成了356笔交易 创下该记录以来的年度最高总数 [7] * 需求行业分布：2025年租户活动由金融与商业服务（FSB）行业引领 占总租赁面积的26% 其次是科技、媒体和电信（TMT）行业 占23% [7] * 活跃需求管道：2025年底市场活跃需求总量为395万平方英尺 其中金融与商业服务需求再次占26% [7] * 供应与空置：2025年底总供应量为16,181,056平方英尺 较5年平均水平高12.3% 但较年初的1650万平方英尺有所减少 整体空置率从2024年第四季度的10.5%改善至10.2% 甲级空置率从7.1%降至6.6% [4][7] 投资市场概况总结 * 年度投资额：2025年底投资交易额为13亿英镑 较10年平均水平低43% 较2024年低25% 但与2023年总额持平 [9][15] * 季度投资额：2025年第四季度交易额达4.25亿英镑 是过去12个月中最高的季度总额 [15] * 交易数量与前景：2025年完成了112笔交易 比十年平均水平高15% 年底另有4.3亿英镑资产处于报价阶段 还有5亿英镑资产正在积极营销 [15] * 交易规模：平均交易规模降至1100万英镑 为2009年以来最低 全年仅完成2笔超过5000万英镑的交易和12笔超过2500万英镑的交易 [15] * 关键交易：第四季度也是年度最高价值的交易是Frasers以9000万英镑将Basingstoke的Chineham Park出售给Centerbridge Partners和Anglesea Capital 另一笔超过5000万英镑的交易是Iroko Zen以5800万英镑收购Hammersmith的One Lyric Square [15] * 买家构成：2025年市场由主要来自英国的私募股权和房地产公司主导 这两类买家合计占投资额的76% 预计未来12个月这一动态将发生变化 [15] * 收益率与融资：东南部优质办公收益率在第四季度保持在7.00% 与5年期利率互换（SWAP）的利差显著 随着债务成本降低和买家基础扩大 流动性预计将增长并逐步改善定价 [11][15] 重点市场总结：雷丁 * 租赁表现：2025年租赁面积达558,271平方英尺 较5年平均水平高31% 较2024年增长7% 为2018年以来最高年度水平 [18][23] * 需求结构：租赁活动主要由金融与商业服务（36%）和TMT（17%）行业驱动 [18] * 交易特征：全年完成50笔交易 最大交易是GCAP在Green Park租赁155,524平方英尺 95%的租赁面积集中在甲级空间 [21][22][23] * 供应与空置：总供应量为1,525,181平方英尺 较5年平均水平高2.8% 整体空置率从2024年第四季度的14.1%升至14.4% 但甲级空置率从12.0%微降至11.8% [20][23] * 开发管道：2025年第四季度无在建空间 2026年也无新项目计划 [20][23] * 租金展望：优质空间租金随租户需求上涨 Station Hill项目的最终租赁预计将突破每平方英尺60英镑的天花板 [22] 重点市场总结：西伦敦 * 租赁表现：2025年租赁面积为310,148平方英尺 较5年平均水平低8% 第四季度租赁面积90,274平方英尺 为2025年最高季度总量 [25][29] * 需求结构：TMT行业占据主导 占总租赁面积的33% 其次是金融与商业服务（FSB）占22% [25][29] * 交易特征：全年完成32笔交易 平均交易面积9,692平方英尺 最大交易是奥林匹亚（Olympia）73,152平方英尺的英超联赛预租 甲级空间占总租赁面积的89% [25][29] * 供应与空置：总供应量为2,341,953平方英尺 较5年平均水平高23.4% 整体空置率从2024年第四季度的14.6%升至15.7% 甲级空置率从12.6%微升至12.8% [26][29] * 开发管道：截至2025年第四季度 有673,569平方英尺在建 其中One Olympia Square占54% [26][29] * 市场情绪：2026年初的活跃需求带来了乐观情绪 有18个活跃需求寻求超过20,000平方英尺的空间 [27] 重点市场总结：剑桥 * 租赁表现：2025年租赁面积为289,509平方英尺 较5年平均水平高28% 较2024年增长38% 为2020年以来最高年度水平 [33][36] * 需求结构：TMT行业占据绝对主导 占总租赁面积的79% [33] * 交易特征：全年完成24笔交易 最大交易是ARM在The Optic租赁95,709平方英尺 出现了首笔较大面积按每平方英尺65英镑成交的交易 [33][35][36] * 供应与空置：总供应量为822,234平方英尺 较5年平均水平高34.8% 但较年初的944,416平方英尺下降 整体空置率从2024年第四季度的13.5%降至11.6% 甲级空置率从8.3%大幅降至6.1% [34][36] * 开发管道：截至2025年第四季度 有524,786平方英尺在建 主要项目包括Mill Yard（2027年完工）和Botanic Place（2028年完工） [34][36] * 市场趋势：一个关键趋势是办公租户租赁实验室空间 反映了甲级办公供应有限和实验室需求疲软 [35] 重点市场总结：牛津 * 租赁表现：2025年租赁面积为110,431平方英尺 较5年平均水平低26% 较2024年下降32% [39][43] * 需求结构：金融与商业服务（31%）和制药/医疗/医疗技术（24%）是主要需求行业 [39][43] * 交易特征：全年完成18笔交易 最大交易是乐施会在St John‘s Innovation Park租赁26,529平方英尺 值得注意的是Ellison Institute在Daubney Project租赁了438,925平方英尺 [39][41][43] * 供应与空置：总供应量为722,448平方英尺 较5年平均水平高41.9% 但较2024年的1,077,441平方英尺大幅下降 整体空置率从2024年的15.2%降至10.1% 甲级空置率从9.5%降至4.6% [40][43] * 开发管道：年底无在建空间记录 [40][43] 重点市场总结：布莱顿 * 租赁表现：2025年租赁面积为58,778平方英尺 较5年平均水平低16% 与2024年基本持平 [45][48] * 需求结构：TMT行业占据绝对主导 占总租赁面积的96% [45] * 交易特征：全年完成8笔交易 仅有一笔交易超过10,000平方英尺（Capgemini在Hove Central租赁25,000平方英尺） 甲级空间占总租赁面积的43% [45][48] * 供应与空置：总供应量为301,028平方英尺 较5年平均水平高68.5% 整体空置率从2024年第四季度的7.7%微升至8.2% 但甲级空置率从3.4%微降至3.3% [46][48] * 开发管道：有75,000平方英尺在建（Sovereign House） 计划于2026年第三季度完工 部分楼层在完工前已获报价 [46][47][48] 重点市场总结：萨里核心区 * 租赁表现：2025年租赁面积为146,582平方英尺 较5年平均水平低5% 但较2024年增长24% [52][55] * 需求结构：需求行业分布较为多元 金融与商业服务（19%）、TMT（14%）和公共部门（10%）占比较高 [52] * 交易特征：全年完成18笔交易 最大交易是莱里安工作室（Larian Studios）以750万英镑收购One Farnham Road用于自用 甲级空间占总租赁面积的62% [52][54][55] * 供应与空置：总供应量为560,761平方英尺 较5年平均水平高18.8% 整体空置率从2024年的10.2%升至11.4% 甲级空置率从4.2%升至5.3% [53][55] * 开发管道：有限 截至2025年第四季度有31,000平方英尺在建（31 Chertsey Street） 计划于2026年第二季度完工 [53][55] 重点市场总结：赫特福德郡 * 租赁表现：2025年租赁面积为249,690平方英尺 较5年平均水平高24% 较2024年增长26% [57][62] * 需求结构：金融与商业服务（26%）、TMT（25%）和制药/医疗/医疗技术（15%）是主要需求行业 [57] * 交易特征：全年完成24笔交易 有8笔交易超过10,000平方英尺 最大交易是Costa Coffee在Verulam Point租赁31,682平方英尺 [57][62] * 供应与空置：总供应量为907,744平方英尺 较5年平均水平低2.7% 整体空置率从2024年第四季度的7.9%升至8.3% 但甲级空置率从6.4%降至5.7% [59][62] * 开发管道：规模不大 包括Watford的Clarendon Road 47号的38,305平方英尺在建 [59][60][62] 重点市场总结：西南伦敦 * 租赁表现：2025年租赁面积为179,073平方英尺 较5年平均水平高6% 较2024年增长36% [66][69] * 需求结构：TMT（33%）和金融与商业服务（23%）是主要需求行业 [66] * 交易特征：全年完成23笔交易 最大交易是Crew Clothing以32842平方英尺收购The Drapery 甲级空间占总租赁面积的91% [66][68][69] * 供应与空置：总供应量为779,219平方英尺 较5年平均水平高45.2% 整体空置率从2024年第四季度的13.6%升至14.7% 甲级空置率从9.7%微升至9.9% [67][69] * 开发管道：活跃 有161,000平方英尺在建 主要项目包括175 Putney（2026年第二季度完工）和247 The Broadway（2026年第一季度完工） [67][69]