报告行业投资评级 - 报告未明确给出行业整体投资评级 报告核心观点 - 2026年1月全国新房市场处于“动态适配需求”的调整阶段，政策组合拳对冲传统淡季效应，市场出现筑底回暖迹象，但城市间分化显著 [6][9][22][35] - 供应端：项目供应量呈现“大幅波动、首尾收缩”格局，1月新房在售项目量环比下降16.6%，待售项目数量环比大幅回落17.1% [6][18][21] - 需求端：政策带动下市场需求端观望情绪略有松动，60城新房线上找房热度指数为51.6，环比微升0.7%，同比降幅较上月收窄至-4.4% [6][22] - 价格端：市场呈现“局部热、整体分化”特征，60城新房线上找房均价为19518元/㎡，环比微降0.3%，14城价格上涨，45城下跌 [7][33][35] 1月房地产重点政策 中央层面重点政策 - 政策以“稳预期、降成本、强保障、促转型”为核心，打出多维度组合拳 [8] - 预期与交易成本托底：通过刊文强调预期管理，并施行“满2年住房免征增值税”及延续“换房个税退税”政策，降低交易成本以激活改善需求 [8][11] - 金融与融资松绑：公积金贷款利率下调（5年以上首套降至2.6%），商办首付比例降至30%，并对“白名单”项目贷款允许展期5年，以降低购房门槛并缓解房企资金压力 [9][11] - 保障与品质升级：强化保障房质量监管，推进适老化住宅建设，推动住房向“好不好”转型 [9][11] - 存量与消费联动：允许专项债收购存量商品房作保障房，鼓励存量地产结合旅居项目用地，旨在去库存并拓展消费新场景 [9][11] 省市地方重点政策 - 地方政策呈现“分类施策、精准落地、供需联动”特点，呼应中央导向 [12][13] - 公积金持续发力：多地通过提高贷款额度（如南京人才贷款额度提至200万元，湘潭最高可达280万元）、优化提取规则、延长贷款期限等方式降低购房门槛 [13][14][15] - 城市更新成落地主力：北京、海南、湖北、大连等地推出具体政策工具箱、行动方案及项目清单（如湖北签约项目316.31亿元），并将“先体检后更新”等新模式付诸实践 [13][15][16] - 保障房与存量盘活绑定：河南、湖南等地利用专项债收购存量商品房转保障房，湖南推行“房票安置+城市更新基金”，海口征集存量房作保租房，以消化库存并扩充保障房供给 [13][16][17] - 需求刺激与长期规划结合：成都延长“购房代际互助”政策，咸宁提供最高15万元购房补贴以短期激活需求；上海、苏州等地则在“十五五”规划中锚定保障房、“好房子”建设与城市更新的长期高质量发展方向 [13][15][17] 1月新房市场走势 新房项目供应走势 - 在售项目量：2025年1月至2026年1月环比呈现“大幅波动、首尾收缩”格局，2026年1月环比下降16.6%，反映供应端节奏尚未稳定 [18][19] - 待售项目数量：走势同样呈现“大幅波动、首尾收缩”，2026年1月环比大幅回落17.1%，市场仍处于供需动态适配的波动阶段 [21] 新房找房热度走势 - 整体热度：2026年1月重点60城平均找房热度为51.6，环比微升0.7%，同比下降4.4%（降幅较2025年12月的-12.5%明显收窄），政策组合拳带动需求端出现阶段性回暖迹象 [22] - 梯队城市热度：各梯队城市找房热度均环比微升，排序为“新一线（56.3）＞一线（55.4）＞二线（50.9）＞三四线（47.4）” [6][25] - 一线城市：热度55.4，环比微升0.4点，北京、深圳、广州环比回升，仅上海微降2.0% [25] - 新一线城市：热度56.3，环比微升0.9点，天津（环比升9.7%）、南京（升3.4%）等涨幅明显 [25] - 二线城市：热度50.9，环比微升0.6点，太原（升5.2%）、珠海（升4.1%）等城市受政策带动热度回温 [26] - 三四线城市：热度47.4，环比微升0.6点，部分城市因购房补贴政策热度小幅回稳 [27] - 分面积段热度占比：市场主流需求集中在90-120平方米户型（占比29.1%），其次为120-140平方米（21.1%），刚需、刚改是核心需求；180平方米以上大户型需求占比14.7%，环比微升 [29][30][31] 新房找房均价走势 - 整体均价：2026年1月重点60城新房线上找房均价为19518元/㎡，环比下降0.3%，同比下降0.3%；60城中14城上涨，45城下跌，1城持平 [33] - 梯队城市均价分化： - 一线城市：整体环比上涨2.4%，内部分化，上海环比大涨10.8%，北京涨1.0%，广州跌2.0%，深圳跌1.7% [35] - 新一线城市：整体环比微跌0.3%，杭州环比涨9.8%，东莞涨3.2%；重庆环比跌7.9%，南京跌3.4% [35] - 二线城市：整体环比下跌1.1%，常州涨2.1%，温州涨1.9%；徐州跌7.5%，大连跌4.9% [35][36] - 三四线城市：整体环比下跌1.8%，仅洛阳（涨1.1%）等少数城市上涨，三亚（跌4.3%）、呼和浩特（跌3.1%）等跌幅较大 [36] - 环比涨幅前列城市：上海（70564元/㎡， ↑10.8%）、杭州（28706元/㎡， ↑9.8%）、东莞（28219元/㎡， ↑3.2%） [33][44] - 环比跌幅前列城市：重庆（16348元/㎡， ↓-7.9%）、徐州（13847元/㎡， ↓-7.5%）、大连（16252元/㎡， ↓-4.9%） [33][44]