行业投资评级 - 强于大市（维持）[3] 核心观点 - 公募REITs底层资产扩围至商业不动产，首批10单商业不动产REITs已申报，供给提速，旨在盘活存量商业资产[4] - 政策层面，2025年12月31日证监会发布公告，明确适时推出商业不动产REITs，以支持构建房地产发展新模式[4] - 首批申报项目底层资产优质，运营成熟，现金流表现亮眼，预期净现金流分派率可观[4] - 投资建议关注资产质量良好、分派率相对较高的商业不动产REITs[4] 首批申报项目概况 - 截至2026年2月8日，首批10单商业不动产REITs已申报，预计融资总额377亿元[4] - 项目底层资产区位优越，多位于上海、广州等一线城市及合肥、西安等重点二线城市核心商圈，如上海前滩、深圳南山来福士、广州珠江新城等[4] - 底层资产业态多元，以零售和综合体为主，包括购物中心、办公楼、酒店等，多个项目采用混合业态发行以提升抗风险能力[4] - 项目出租率普遍在90%以上，其中汇添富上海地产项目的底层资产鼎宝大厦2025年出租率达到100%[4] - 申报项目2026-2027年预期净现金流分派率普遍在4.5%-6%之间[4] 首批申报项目详细数据（基于表格摘要） - 光大安石REIT：底层资产为上海静安大融城和江门大融城（购物中心），预计募集规模49.05亿元，2026年预测净现金流分派率3.79%，2027年为4.29%[7] - 砂之船REIT：底层资产为西安砂之船奥特莱斯（商业零售），预计募集规模50.64亿元，2026年预测净现金流分派率5.47%，2027年为5.81%[7] - 华夏凯德REIT：底层资产为深圳来福士和绵阳涪城项目（商业综合体、购物中心），预计募集规模40.54亿元，2026年预测净现金流分派率4.57%[7] - 华夏银泰REIT：底层资产为合肥银泰中心（商业零售），预计募集规模42.785亿元，2026年预测净现金流分派率4.93%，2027年为5.28%[10] - 华夏保利REIT：底层资产为广州保利中心和佛山保利水城项目（办公及商业零售），预计募集规模20.93亿元，2026年预测净现金流分派率5.21%[10] - 华安陆家嘴REIT：底层资产为上海晶耀前滩项目（商业、办公、车位），预计募集规模28.1亿元，2026年预测净现金流分派率4.63%，2027年为4.75%[10] - 汇添富上海地产REIT：底层资产为上海鼎保大厦和鼎博大厦（办公、配套商业），预计募集规模40.02亿元，2026年预测净现金流分派率4.50%，2027年为4.57%[13] - 中金唯品会REIT：底层资产为郑州和哈尔滨杉杉奥特莱斯项目，预计募集规模74.7亿元，2026年预测分派率4.57%，2027年为4.99%[13] - 华安锦江REIT：底层资产为分布在全国18个城市的21家锦江都城酒店，预计募集规模17.03亿元，2026年预测净现金流分派率5.05%[13] - 华泰紫金华住安住REIT：底层资产为上海和广州的酒店项目，预计募集规模13.2亿元，2026年预测分派率5.21%，2027年为5.48%[13]