报告行业投资评级 - 报告未明确给出“买入”、“持有”或“卖出”等传统投资评级 但整体基调积极 认为尽管短期空置率可能上升 但市场基本面依然有利 且未来供应显著收缩将支撑租金增长 [1] 报告核心观点 - 墨尔本CBD写字楼市场需求保持韧性 2025年净吸纳量创2018年以来新高 但受几近空置的翻新项目完工影响 空置率在短期内可能进一步上升 [1][3] - 市场呈现显著分化 优质（Prime）资产表现强劲 净吸纳量为正且租金增长 而次级（Secondary）资产净吸纳量为负 [9][11] - 预计2027年起新增供应将大幅放缓 高利率、高激励措施和建筑成本将限制开发活动 这有望从2027年起对空置率构成下行压力 支撑市场基本面并推动未来租金增长 [1][38] 市场表现与需求 - 净吸纳量：2025年墨尔本CBD净吸纳总量为+29,475平方米 为2018年以来最高年度水平 其中优质资产净吸纳+40,070平方米 次级资产净吸纳-10,595平方米 [9][25] - 租赁需求：2025年市场共释放210份CBD租赁需求书 平均面积1,535平方米 总计超过300,000平方米的活跃需求 预计2026年租赁量将比2025年更强劲 [27][34] - 需求行业：专业服务业是最活跃的租赁行业 占总交易量的31% 金融与保险业占25% 两者合计占所有租赁面积的一半 [28][32] - 区域表现：Docklands区域在2025年下半年引领市场 占用面积增加32,485平方米 东部核心区（Eastern Core）净增16,389平方米 其中超过一半来自Corrs Chambers迁至120 Collins Street约9,000平方米的空间 [26][30] 供应与空置率 - 空置率：截至2025年下半年 墨尔本CBD整体空置率上升1.1%至19.0% 主要原因是111 Bourke Street和800 Collins Street等几近空置的翻新项目入市 [6][15][36] - 供应量：2025年净新增供应量达100,118平方米 为4年来高点 包括4个翻新项目和2个开发项目完工 预计2026年供应同样强劲 [12][15] - 未来供应：预计2026年将有3个新开发项目完工 其中约一半面积已被预租 2026年之后 仅有2个主要开发项目预计会推进 因此供应量预计将急剧下降 [38][42] - 市场分化：高端（Premium）空置率在2025年下半年下降0.8%至15.8% 远低于A级和B级资产空置率 凸显市场内部分化 [37][39] 租金与激励措施 - 租金增长：2025年优质资产净面租金增长5.2% 为3年来最高涨幅 增长主要集中在东部核心区 该区域租金上涨10.4% [11][48] - 租金水平：东部核心区平均净面租金为1,010澳元/平方米 而其他六个区域的租金在503至747澳元/平方米之间 价差显著 [48][54] - 激励措施：优质资产平均激励措施季度环比下降0.2%至47.6% 除东部核心区平均为40.0%外 其他区域激励措施在47.0%至53.5%之间 [14] 投资市场 - 投资交易量：2025年投资交易额增长33% 主要受几笔大型CBD交易支撑 如750 Collins Street（3.83亿澳元）等 跨境机构和财团是主要资本来源 [56][62] - 资本化率：2025年第四季度优质资产资本化率季度环比温和上升3个基点至6.76% 次级资产资本化率上升15个基点至7.82% 两者之间107个基点的利差处于10年高位 [8][58] - 买家类型：跨境资本占交易额的58% 私人投资者占28% 而房地产投资信托基金（REITs）和机构投资者因税收等因素在维多利亚州活动受限 [56][61] 经济与基础设施背景 - 基础设施：2025年底竣工的Metro Tunnel项目预计将减少City Loop的拥堵并加速进入CBD 开通首日有超过70,000名乘客使用 预计将增加劳动力可达性并支持人流量恢复 [16] - 大型活动：2026年澳大利亚网球公开赛在三周内吸引了130万参与者 并支撑了约16,000个工作岗位 与F1大奖赛等全球性活动一同巩固了墨尔本的国际形象 [16] - 人口与经济：截至2025年6月 维多利亚州净人口增长123,507人 预计其州生产总值（GSP）增长率将从2025年的1.8%提升至2026年的2.0% 并在2027年加速至3.0% [17][24] Southbank区域更新 - 租金：Southbank优质资产平均净面租金为692澳元/平方米 季度环比持平 同比上涨2.5% 但仍比墨尔本CBD平均水平低约8.5% [64] - 空置率：Southbank总空置率为15.0% 为墨尔本CBD或城市边缘市场中第三低 其转租空置率仅为0.3% 为所有市场中最低 [65][73] - 净吸纳量：2025年Southbank净吸纳量为+7,434平方米 为疫情后最高水平 过去4年仅有一个新增开发项目（16,044平方米）交付 有限的供应支撑了空置率的下降 [65][71]