报告行业投资评级 * 报告未明确给出统一的“买入/卖出/持有”等量化投资评级 但整体观点对英国区域写字楼市场持谨慎乐观态度 强调“向优质资产转移”的持续趋势 优质物业供应紧张 以及租金和投资活动在2026年有望改善的积极前景 [5][6][11][12] 报告核心观点 * 租赁市场表现积极：尽管存在不确定性 2025年第四季度租赁活动为全年最强 推动全年吸纳量达到502万平方英尺 略低于2024年 但基本符合五年平均水平 市场活动保持强劲 全年完成超过1000笔交易 [5][6] * 向优质资产转移趋势持续：租户对高品质、现代化、配套设施齐全的写字楼需求旺盛 2025年甲级（Grade A）空间占所有吸纳量的61% 对顶级空间的强劲需求正在拉大供应差距 甲级空置率仍然较低 开发管道有限 [5][6] * 投资市场年末回暖：2025年第四季度投资额达2.91亿英镑 为过去12个月最高季度总额 下半年活动占全年投资活动的60% 以及四分之三的最大规模交易 表明买卖双方价格预期趋于一致 优质高价存量重返市场 买家群体正在扩大 [11][12] * 主要城市市场分化：报告详细分析了十个主要区域城市 各市场表现不一 例如 曼彻斯特、伯明翰、布里斯托尔、利兹和纽卡斯尔表现强劲 而爱丁堡、卡迪夫和谢菲尔德则相对疲软 阿伯丁受油气行业政策影响情绪谨慎 [20][26][32][38][44][52][58][64][69][78] 租赁市场概况总结 * 整体吸纳量：2025年全年吸纳量为5,021,202平方英尺 较五年平均水平下降5% [4] * 活跃需求：截至2025年第四季度 活跃的指定需求面积为16,181,056平方英尺 其中金融与商业服务是最大需求来源 占比43% 其次是TMT（科技、媒体、电信）行业 占比18% [4] * 供应与空置：2025年底 新建/甲级可用面积为16,181,056平方英尺 较五年平均水平高出12.3% 总体空置率在2025年第四季度达到14.1% 高于一年前的13.6% 甲级空置率也从3.0%微升至3.4% [4][6] * 开发管道：总在建面积为1,668,403平方英尺 涉及17个项目 年内交付的投机性空间有限 仅为120万平方英尺 [4][6] * 租金表现：优质租金持续上涨 十个跟踪城市中有八个录得同比增长 区域平均优质租金目前为每平方英尺41英镑 年增长3% 利兹（18%）、格拉斯哥（7%）和伯明翰（7%）涨幅最大 [6] 投资市场概况总结 * 投资总额：2025年全年投资额为9.16亿英镑 较十年平均水平下降38% 较2024年水平低约28% [8][12] * 交易活动：2025年共完成86笔交易 平均交易规模降至1100万英镑 为2012年以来最低水平 仅有三笔交易超过5000万英镑 [12] * 买家与卖家构成：在过去12个月中 私人投资者（56%）和英国公司（24%）是主要买家群体 海外买家占20% 卖方构成类似 [9] * 各城市投资额与收益率：曼彻斯特以2.05亿英镑的投资额领先 其次是爱丁堡（1.33亿英镑）和格拉斯哥（1.27亿英镑） 区域城市优质收益率保持稳定 从爱丁堡的6.50%到阿伯丁的10.00%不等 显著高于伦敦的基准收益率 [10][12] * 未来展望：年底有7.4亿英镑资产处于要约阶段 另有10亿英镑资产正在营销 随着债务成本缓解和活跃资本池扩大 2026年流动性有望改善 [11][12] 重点城市市场总结 * 阿伯丁：2025年吸纳量为294,709平方英尺 较五年平均水平增长3% 但市场情绪受油气行业政策不确定性影响 新建/甲级可用面积为166,571平方英尺 较五年平均水平低39% 甲级空置率极低 为1.7% 无在建项目 供应趋紧 [14][15][19][20][21] * 伯明翰：2025年吸纳量为651,507平方英尺 较五年平均水平下降8% 但第四季度表现强劲 优质租金预计从每平方英尺46.50英镑增长至52.00英镑 新建/甲级可用面积达815,960平方英尺 较五年平均水平高出75% 但甲级空置率仅为5.1% 有413,267平方英尺在建面积 [22][23][25][26][27] * 布里斯托尔：2025年吸纳量为604,119平方英尺 较五年平均水平增长15% TMT行业需求重新显现 优质租金预计从每平方英尺50.00英镑增长至52.50英镑 供应紧张 甲级空置率低至1.1% 有165,845平方英尺在建面积 [28][29][31][32][33] * 卡迪夫：2025年吸纳量为289,808平方英尺 较五年平均水平下降22% 优质租金预计从每平方英尺30.00英镑增长至32.00英镑 新建/甲级可用面积降至199,213平方英尺 为五年低点 甲级空置率为2.2% 无在建投机性项目 [34][36][37][38][39] * 爱丁堡：2025年吸纳量为371,659平方英尺 较五年平均水平下降32% 成本压力和不确定性导致租户信心受抑 优质租金预计从每平方英尺46.00英镑微涨至47.50英镑 新建/甲级可用面积达738,440平方英尺 较五年平均水平高出34% 甲级空置率升至7.0% 无在建项目 [40][42][43][44][45] * 格拉斯哥：2025年吸纳量为471,753平方英尺 较五年平均水平增长2% 向优质资产转移趋势明显 优质租金预计从每平方英尺41.50英镑增长至42.50英镑 新建/甲级可用面积达891,252平方英尺 较五年平均水平高出38% 但甲级空置率仍处于历史低位6.4% 有95,000平方英尺在建面积 [46][47][48][50][52][53] * 利兹：2025年吸纳量为632,790平方英尺 与五年平均水平持平 优质租金预计从每平方英尺46.00英镑大幅增长至52.50英镑 市场结构性供应不足 甲级空置率极低 为1.4% 有274,000平方英尺在建面积 [54][55][57][58][59] * 曼彻斯特：2025年吸纳量为1,059,264平方英尺 较五年平均水平下降4% 继续领跑区域市场 优质租金预计从每平方英尺48.00英镑增长至50.00英镑 新建/甲级可用面积为590,153平方英尺 较五年平均水平低13% 甲级空置率为3.3% 有623,941平方英尺在建面积 [60][61][63][64][65] * 纽卡斯尔：2025年吸纳量为458,893平方英尺 较五年平均水平增长34% 为2021年以来最强劲年份 优质租金稳定在每平方英尺32.00英镑 供应紧张 核心区仅7,000平方英尺新甲级空间可用 甲级空置率为3.1% 有96,350平方英尺在建面积 [69][70][71][72] * 谢菲尔德：2025年吸纳量为192,399平方英尺 较五年平均水平下降35% 优质租金目前为每平方英尺31.00英镑 预计将上涨至35.00英镑以上 新建/甲级可用面积为289,300平方英尺 较五年平均水平高出59% 甲级空置率为3.2% 无在建项目 [73][74][77][78][79]