报告行业投资评级 - 报告未明确给出“买入”、“持有”或“卖出”等传统股票评级 但核心观点指出市场已显现触底企稳迹象 并提示若政策配合 2026年初可能存在早期周期性的土地收购机会 [25][32] 报告核心观点 - 2025年第四季度 英国住宅开发用地价值趋于稳定 有早期迹象表明价格可能已经触底 尽管市场活动仍然低迷 但借贷成本下降和政策进展正开始谨慎地提振开发商的购地意愿 [1] - 整体市场图景是企稳而非实质性复苏 任何复苏的步伐和持久性将取决于借贷成本的进一步下降 以及在规划改革和购房者支持政策方面取得切实进展 若缺乏这些条件 土地市场可能保持低迷 仅会出现选择性机会而非广泛复苏 [32] 市场表现与价格趋势 - 2025年第四季度英国住宅开发用地价值持平 全年来看 城市棕地和绿地的价值下跌了5% 而伦敦核心区的土地价值下跌了3% [2] - 近一半（48%）的受访者认为土地价格将在未来下降 38%认为将保持不变 仅14%认为会上涨 [22] 市场活动与开发商情绪 - 市场活动出现初步复苏迹象 2025年最后三个月 伦敦启动了近2,300套私人住宅的施工 高于第三季度的986套 但伦敦私人住宅开工量在十年间下降了84% 从2015年市场高峰时的33,782套降至去年的仅5,547套 [8][11] - 开发商情绪出现谨慎改善 29%的受访者预计第一季度销售预订量将改善 57%预计不变 仅14%预计需求会减弱 [6][29] - 超过一半（52%）的受访者预计将比上一季度启动更多住宅建设 43%预计不变 5%预计减少 [6][24] 关键制约因素 - 2025年第四季度 对开发商业务最具挑战性的因素包括：购房者情绪（57%的受访者表示实地看房和销售预订量下降）、英国经济短期前景以及规划延迟 [26][34] - 影响行业的最重要因素（2025年第四季度调查）前三位是：规划延迟、购房者情绪、经济前景 [35][36] 土地供应与获取 - 48%的受访者表示土地供应受限 许多土地所有者不愿在支持开发可行性的价格水平上进行交易 [6][21][27] - 郊区及乡村的住宅建筑商面临的阻力小于城市地区 例如 “灰带”政策正在推动土地收购 对绿带内低质量地块再开发的更清晰指引 带来了此前难以推进的、位于可持续且交通便利地段的机会 [7] 政策环境与影响 - 政府的政策议程迄今是积极的 但主要侧重于供应侧措施 建筑安全监管机构技术人员的增加已开始缓解Gateway 2流程的延迟 2025年10月宣布的《规划与基础设施法案》修正案可能限制对住宅项目的反对意见 [12] - 大伦敦政府于2025年10月宣布的紧急措施（包括为提供至少20%保障性住房的私人土地项目提供快速规划通道）被44%的受访者认为可能“基本无效” 同样比例的受访者认为其作用有限 不会带来变革性影响 [28] - 开发商最希望看到的政策变化包括：对位置合适的城市开发项目给予永久性的优先支持 采取措施使小型地块更容易推出 以及简化地方标准以加快规划制定 [31] 需求端与融资条件 - 抵押贷款利率有望进一步下降 英国央行表示 预算案中宣布的财政措施应会导致通胀低于其2025年11月的预测 这应能使抵押贷款利率在年内进一步下降 领先的固定利率抵押贷款可能在春季前降至3.5%以下 [3][14] - 在可能增加开发商购地和开发意愿的因素中 更多的首次购房者支持是明确的首选 其次是降息、规划改革和土地价值的进一步下降 [30]