报告行业投资评级 - 强于大市（维持） [3] 报告核心观点 - 2026年开年政策基调持续积极，上海等城市调整限购、降低交易成本等举措有望稳定市场预期，带动楼市“小阳春” [5] - 二手房市场成交率先回暖，价格环比降幅收窄，而新房市场受供给下降和需求分流影响，改善弱于二手房 [5][10][11] - 行业政策将围绕“因城施策控增量、去库存、优供给”展开，投资链条仍有压力，但“好房子”供应比例有望提升 [5][27] 根据相关目录分别总结 一、 政策延续积极，二手房成交回暖 - 2026年1月因无春节假期扰动，重点城市二手房成交窗口期增长，多地成交套数同比正增长，其中北京、上海、深圳三地同比涨幅超过20% [5][10] - 同期新房市场供应大幅下降，重点35城批准上市商品住宅4.11万套，同比下降超4成（45.16%），部分需求转向二手房市场 [5][9][11][12] - 多项利好政策出台：个人出售购买不足2年住房的增值税从5%降至3%，换房个税退税延续；上海于2月25日调整限购（外环内购房社保要求从3年改为1年）并将公积金贷款最高额度从160万元提高至240万元 [5][17] - 政策叠加成交回暖，70个大中城市二手房价环比降幅持续收窄，深圳、杭州等地1月二手房成交量已超过2025年12月 [5][17] - 1月北京、上海、天津、重庆、深圳等重点城市二手房议价空间略有缩小 [9][20][21] 二、 市场表现与价格走势 - 新房价格方面，高基数效应导致同比降幅扩大，但1月一线城市新房价格指数环比降幅与上月持平，显示估值回归 [15][16] - 春节假期（2月15日至23日）楼市表现平稳，重点21城新建商品住宅共网签成交10万平方米，日均成交量与去年春节基本持平 [5][22] - 部分城市房企在春节期间积极开展多元化营销活动（如“春节不打烊”、特价房源、购房补贴等），为“小阳春”蓄力 [22][23][26] 三、 投资建议 - 政策预期走强，2026年房贷利率调整、商品房收储、城市更新等政策落地有望提振市场 [27] - 建议关注三类投资机会： 1) 库存减值计提充分、核心区域新增货值充足的开发商，如建发国际集团、绿城中国、滨江集团、华润置地、中国金茂 [27] 2) 商业运营能力突出的开发商，如恒隆地产、太古地产 [27] 3) 二手房成交占比提升背景下的中介机构，如贝壳-W、我爱我家 [27] - 报告列出了多只相关ETF及其近期数据（截至2026年2月25日），例如南方中证全指房地产ETF（512200）规模46.79亿元，区间回报1.79% [28][29][30]