报告行业投资评级 - 报告未明确给出“买入”、“卖出”等具体投资评级，但通过数据和分析，强烈暗示波兰仓储物流市场具有吸引力且表现稳健 投资市场交易额同比增长11%至15亿欧元，国际投资者持续参与，确认了该市场作为区域内最具吸引力和最稳定的物流市场之一的地位 [5][17] 报告核心观点 - 2025年波兰仓储市场需求保持强劲，吸纳量达660万平方米，为历史第三高记录，仅比2021年峰值低7% 同时，供应增长显著放缓，新竣工量同比下降35%至170万平方米，导致空置率下降至7.4% 供需动态支撑租金稳定，投资市场活跃，交易额同比增长11% 市场基本面稳健，前景积极 [4][5][6][10][15][17] 市场整体表现 - 存量与供应：截至2025年底，波兰现代仓储总存量超过3660万平方米 2025年新增供应仅170万平方米，同比大幅下降35%，其中第四季度新增13.7万平方米，为二十多年来最低季度水平 在建供应量约为180万平方米，与2024年底水平相似 [4][6][8] - 需求与吸纳：2025年总吸纳量达660万平方米，同比增长14%，为历史第三高 第四季度需求尤为强劲，吸纳近220万平方米，环比增长超过40% 主要物流枢纽（华沙、波兰中部和西里西亚）占据了超过一半的租赁交易 [4][10][11] - 空置率：受有限的新增投机性供应和强劲需求推动，空置率从2025年第三季度的8.2%下降至第四季度的7.4%，下降0.8个百分点 [4][15] - 租金水平：要价租金保持稳定 大型物流设施的租金范围为每月每平方米3.8-5.0欧元，城市物流仓储租金为每月每平方米5.0-7.5欧元 华沙、西里西亚和克拉科夫行政区域内租金水平最高 [5][16] 投资市场分析 - 交易规模与活跃度：2025年仓储投资市场交易额接近15亿欧元，同比增长11% 交易数量也同比增长17%，市场流动性改善 [17] - 投资者构成：国际机构投资者占据显著份额，主要寻求具有长期租金增长潜力的低风险资产 美国资本在投资额中占比最高，达38%，其次是捷克资本，占比16% [17][18] - 关键交易：2025年最大的两笔交易均由美国资本完成，包括Realty Income以2.53亿欧元收购Eko Okna资产，以及Hillwood以1亿欧元从DEKA收购Bieruń和Tychy的工业物流园区 [18] 区域市场详情 - 主要区域分布：波兰现代仓储市场集中在八个主要区域：华沙及周边、西里西亚、波兰中部、大波兰、下西里西亚、什切青地区、三城地区和克拉科夫 [29] - 区域数据亮点： - 华沙地区：存量最大，达720万平方米，空置率最低（5.7%），租金范围最广（每月每平方米3.8-7.5欧元）[29] - 波兰中部：2025年第四季度吸纳量最高，达55万平方米 [29] - 西里西亚：存量第二（620万平方米），吸纳量达40万平方米 [29] - 什切青地区：空置率全国最低，仅为1.2% [29] - 新兴趋势：开发商正超越传统枢纽，瞄准波兰西部（靠近德国边境）、热舒夫、凯尔采、卢布林和库亚维亚地区等新兴地点 [29] 需求驱动因素 - 主要租户类型：需求主要由第三方物流运营商和零售连锁店驱动 2025年，租赁现代仓储空间的轻型生产商需求增加，反映出波兰工业销售产出的增长 此类交易约占租赁总量的15%，主要集中在华沙地区、波兰中部和西里西亚 [12] - 交易结构：2025年总吸纳量中，续租占52%，新租约占41%，扩租占7% [13] - 大型租赁交易：包括Mapletree Piotrków II零售租户的续租和扩租（86，500平方米和41，600平方米），SEGRO Logistics Park Stryków制造租户的续租和扩租（82，300平方米和37，850平方米），以及ECE Kąty Wrocławskie零售租户的新租（79，200平方米）[13] 开发活动与策略 - 新竣工项目：2025年新竣工量最大的地区是弗罗茨瓦夫地区（约30万平方米）、西里西亚（约29.5万平方米）和华沙地区（约27万平方米）主要竣工项目包括P3 Wrocław第三期（92，300平方米）、GLP Wrocław V物流中心新设施（67，500平方米）以及7R Park Lublin的定制开发项目（57，500平方米）[7] - 在建项目：最大的在建项目包括Panattoni Park Grodzisk VI（86，200平方米）、7R Park Gdańsk III（80，000平方米）和Panattoni Wrocław Campus 2（78，600平方米）[8] - 开发策略：开发商态度谨慎，在建空间中60%已通过预租协议获得保障 因此，2025年投机性开发的比例较上年（占总建筑量的47%）略有下降 [9] 宏观经济与基础设施背景 - 工业与零售：波兰工业销售产出指数在2025年多数月份高于2021年月度平均基准（100），显示工业活动增长 零售销售总额预计从2024年的1.30万亿兹罗提增长至2025年的1.37万亿兹罗提 [31][33] - 采购经理人指数：2025年波兰PMI在48.5至50.7之间波动，表明制造业活动接近稳定或轻微扩张 [35] - 基础设施：波兰拥有5，466公里高速公路，290公里在建高速公路（计划2026年完工），45个多式联运终端，4个货运港口和7个货运机场，为物流业提供强大支持 [28] - 劳动力成本：与西欧国家相比，波兰的劳动力成本具有竞争力 2024年数据显示，波兰每小时劳动力成本为13欧元，远低于德国（45欧元）、法国（43欧元）等国家 [37][40]