报告行业投资评级 - 报告未明确给出统一的行业投资评级，但通过对市场“筑底蓄力、分化加剧”态势的研判，隐含了对不同能级城市差异化的前景判断 [10] 报告核心观点 - 2026年2月，百城二手房市场延续“筑底蓄力、分化加剧”的调整态势，核心特征为“量能边际改善、价格震荡寻底、城市冷热不均”，市场正从快速下跌转向弱平衡状态下的结构重塑 [10] - 政策端，以上海“沪七条”为标志，一线城市限购进入实质性松动阶段，公积金政策创新成为地方施策主抓手，政策工具箱向“因区施策”深化 [11] - 短期来看，春节后传统淡季效应叠加政策传导时滞，市场或维持震荡盘整，核心城市限购松绑有望加速需求释放 [11] - 中长期而言，2026年上半年将成为观察政策效能与市场底部确认的关键窗口，市场真正回暖取决于宏观经济复苏、居民收入预期改善与房价止跌信号的共振，高能级城市或率先迎来边际改善，而低能级城市仍需依赖持续政策呵护 [11][12] 重点35城二手房成交趋势 - 2026年2月，重点35城二手房成交套数估算值为10.2万套，处于近几年的低位区间 [4][5] 百城二手房挂牌量 - 总量与走势：2026年2月百城二手房总挂牌量为238.15万套，环比下降5.62%，同比微降0.02%，市场处于“以价换量”的弱平衡状态 [13][14] - 城市能级分化： - 一线城市挂牌量环比下降8.55%领跑（其中北京-14.14%，深圳-11.34%），同比下降7.64% [6][14] - 新一线城市挂牌量环比下降6.86%，同比增长2.43% [6][14][16] - 二线城市挂牌量环比下降6.85%，同比增长3.31% [6][14][16] - 三四线城市挂牌量环比下降6.87%，同比下降6.02% [6] - 城市内部结构性分化： - 一线城市内部呈现“广深增、京沪降”，广州同比增14.69%，深圳同比增3.76%，上海同比降16.65%，北京同比降12.85% [17][18] - 新一线城市涨跌互现，无锡同比大增38.49%，成都增24.17%，武汉增15.63%，而天津同比降16.59%，宁波降12.80% [17] - 二线城市多数同比增长，石家庄（+45.92%）、南昌（+40.85%）、贵阳（+21.32%）增幅居前 [17] 百城二手房找房热度指数 - 总量与走势：2026年2月百城二手房找房热度指数为68.36，环比微降1.08%，同比微降0.11%，呈现“高位盘整、动能减弱”特征 [24] - 城市能级分化： - 一线城市找房热度指数为63.28，环比降2.05%，同比降12.24% [7][24][27] - 新一线城市找房热度指数为65.09，环比降2.19%，同比降13.36% [7][24][27] - 二线城市找房热度指数为66.66，环比降1.46%，同比降11.89% [7][24][27] - 三四线城市找房热度指数为70.67，环比降0.60%，同比降10.02% [7] - 城市表现：一线城市中北京环比降3.83%领跌，广州环比微增0.16%为唯一正增长；新一线城市中杭州、宁波降幅超2.30%；二线城市中汕头、徐州实现环比正增长 [24][26] 百城二手房挂牌时长 - 总量与走势：2026年2月百城二手房平均挂牌时长为104.56天，环比增长8.40%，同比微增0.04%，市场去化压力普遍加大 [34][35] - 城市能级分化： - 一线城市平均挂牌时长116.35天，环比增7.08%，同比增3.91% [8][34] - 新一线城市平均挂牌时长95.06天，环比增5.82%，同比增0.50% [8][34] - 二线城市平均挂牌时长98.23天，环比增7.26%，同比增3.40% [8][34] - 三四线城市平均挂牌时长110.04天，环比增9.73%，同比增5.68% [8] - 城市分化特征：长三角核心城市呈现“冰火两重天”，杭州挂牌时长仅45.10天为百城最低且同比大降13.09%，而苏州挂牌时长136.79天同比大涨14.88%；北方二线城市如大连、长春、常州同比增幅均超17%，去化周期显著拉长 [34][40] 百城二手房挂牌均价 - 总量与走势：2026年2月百城二手房平均挂牌均价为11030元/平方米，环比下降0.20%，同比下降0.10%，呈现“环比波动收窄、同比深度调整”特征 [45][47] - 城市能级分化： - 一线城市平均挂牌均价44281元/平方米，环比降0.21%，同比降9.07% [9][45] - 新一线城市平均挂牌均价14995元/平方米，环比升0.07%，同比降9.47% [9][45] - 二线城市平均挂牌均价10901元/平方米，环比降0.17%，同比降11.28% [9][45] - 三四线城市平均挂牌均价7403元/平方米，环比降0.18%，同比降9.31% [9] - 城市内部结构性分化： - 一线城市内部“深广微涨、京沪回调”，深圳环比涨0.40%，广州环比涨0.04%，北京环比降0.75%，上海环比降0.55% [45][47] - 新一线城市中强省会展现韧性，成都同比仅降1.26%，沈阳降3.39%，杭州降4.42%；而前期热点城市调整较深，合肥同比降17.53%，武汉降13.52%，南京降13.41% [45][50][51] - 二线城市全部同比下降，跌幅相对温和，哈尔滨降5.48%居前，汕头降0.42%跌幅最小 [50][51] 政策环境 - 2026年2月全国出台20条房地产政策，其中19条指向宽松，政策基调全面宽松 [25][46] - 上海“沪七条”标志一线城市限购进入实质性松动阶段 [11][25][46] - 公积金政策创新占比达35%，成为地方施策主抓手 [13][25][46] - 政策工具箱正从“因城施策”向“因区施策”深化 [11][46] 35城市成交套数预测 - 2026年2月，35个重点城市二手房成交套数估算值合计为102,307套 [75] - 一线城市中，上海估算成交11,244套，北京估算成交7,627套，广州估算成交4,252套，深圳估算成交2,478套 [75] - 新一线城市中，成都估算成交7,214套，武汉估算成交4,880套，西安估算成交4,097套 [75]