报告行业投资评级 未提及 报告核心观点 - 格但斯克、格但尼亚和索波特组成的三城联盟是波兰关键且成熟的办公市场，虽开发活动放缓但需求稳定致空置率下降，未来供应适度复苏 [13] - 波兰能源劳动力市场受可再生能源和海上风电推动，对专家需求强劲，薪酬稳定但顶尖专家主导市场，教育系统存在技能差距 [18][22][25] 各部分总结 城市吸引力 - 三城聚集区面积1.102平方公里，2025年聚集人口约760,000，2030年预计达158万 [5] - 2025年迁徙平衡为 +790，失业率2.7%，GDP增长9.7%，人均GDP为PLN 89,995，格但斯克商业领域平均工资PLN 11,200.61 [5] - 格但斯克、格但尼亚和波美拉尼亚省在“fDi欧洲未来城市和地区2022/23排名”中位列前十，波美拉尼亚省被评为“fDi策略 - 中型地区”，格但斯克获商业友好中型城市称号 [5] 投资激励 - “投资波美拉尼亚”为区域倡议，免费为外国和国内投资者提供全面支持，目标是振兴波美拉尼亚省经济 [6] - 经济特区有就业补贴和企业所得税减免形式的投资补贴，政府提供就业和投资现金补助金 [7][8] 生活质量 - 格但斯克系统监测生活质量和居民满意度，2020年居民对城市生活满意度为97%，2021年获国际宜居社区奖青铜奖 [11] - 格丁尼亚地方政府设生活质量副总裁职位，负责教育、健康和智慧城市建设活动 [11] - 2021年格但斯克加入获ISO 37122认证的城市行列，有空气保护计划和地下水监控系统，664,000公顷森林转化 [11] - 当地有86,400名学生、19,521名毕业生、24所大学，机场到市中心距离15千米，2024年机场旅客数量6,714,149，BSS领域有223个中心、40,500个就业岗位 [11] 办公楼市场 - 2025年三城是波兰关键且成熟办公市场，总存量超百万平方米，开发活动放缓，需求稳定致空置率显著下降 [13] - 到2025年底，办公室总存量107万平方米，75%位于格但斯克，22%位于格丁尼亚，3%位于索波特 [13] - 新增供应连续四年下降，2025年无办公楼建设交付，未来有近24,000平方米面积在施工 [13] - 2025年租赁办公面积近114,000平方米，同比下降2%，格但斯克吸引租户多，物流行业需求最高 [13] - 重组谈判占租赁活动47%，新租赁合同占44%，扩张占7%，业主自用交易占2% [13] - 2025年底空置率11.9%，与上季度持平，较去年同期降0.6个百分点，索波特和格但斯克空置率最低 [13] - 2025年底租金每平方米每月11.00 - 16.00欧元，新建建筑优质空间超此范围，服务费每平方米每月18.00 - 31.00波兰兹罗提 [13] 劳动力市场 - 波兰能源劳动力市场受可再生能源和海上风电推动，对专家需求强劲，是候选人主导市场 [18] - 工程师、电网经理、土地获取经理、风力项目开发人员等岗位薪资有明确范围 [18] - 可再生能源行业薪酬稳定，公司重视经验和技术能力，通过福利包竞争人才 [22] - 教育系统未跟上能源转型，存在技能差距，招聘离岸风电专家有挑战 [25]