报告行业投资评级 - 富时评级为A- [9] 报告的核心观点 - 波兹南是中东欧地区极具吸引力的城市，在多个商业排名中表现出色，有良好投资条件和宜居环境，吸引众多投资者 [36] - 2025年波兹南办公市场需求强劲，需求结构反映承租人注重成本优化，空置率低且租金稳定 [14][15][16] - 波兰能源劳动力市场加速发展，对专业人才需求强劲，薪酬稳定但顶尖专家主导市场，教育系统存在技能差距 [24][28][31] 城市概况 - 市区面积261.9平方公里，2025年1月人口716,800，2025年5月公司数量135,737，2025年8月失业率1.4%，GDP增长11%，人均GDP为PLN 155,265，商业领域2025年5月平均工资PLN 10,100.82 [6] - 在多个投资相关排名中表现优异，有多种投资激励措施，包括项目经理支持、与特殊经济区合作、行业分析、雇主品牌推广等 [6] - 生活质量高，是波兰唯一列入《福布斯》欧洲20个最适合美国人居住、投资和工作榜单的城市，有众多文化、休闲设施，是波兰美食之都 [8] 办公楼市场 供应 - 2025年底办公总库存量达67.8万平方米，占波兰总办公空间超5%，年初以来开发商活动受限，仅交付近5,000平方米，约7.8万平方米正在建设中，在建项目AND2预计2027年中期完工后成最大办公楼 [11][12][13] 需求 - 2025年办公需求强劲，总面积近72,000平方米，同比上升8%，在波兰区域市场租赁活动中占比9%，年末需求加速增长，第四季度租出超20,000平方米 [14] - 需求结构显示承租人注重成本优化，重新协商占总交易量超53%，新租赁占37%，扩张占10% [15] 空置率 - 截至2025年第四季度末，空置率为13.9%，较上季度上升0.3个百分点，较去年同期上升0.5个百分点 [16] 租金 - 截至2025年第四季度末，租金通常在每平方米每月11.50 - 16.00欧元之间，著名建筑和地点顶层租金更高，服务费在每平方米每月17.00 - 29.00波兰兹罗提之间 [17] 劳动力市场 能源行业需求 - 能源行业快速发展，对高素质专业人才需求强劲，工程师、电网经理、开发人员等岗位需求高，不同岗位薪资不同 [24] 市场特点 - 是候选人主导的市场，但主要针对有独特技术专长和项目经验的人，薪酬稳定，公司通过全面福利方案竞争人才 [24][28] 面临挑战 - 教育系统未能跟上能源转型步伐，存在技能差距，招聘离岸风电专家等专业人士有挑战 [31]