报告行业投资评级 * 报告未明确给出“买入”、“卖出”等传统股票投资评级 该报告为商业地产市场研究报告 其核心结论是市场表现由坚韧的承租需求、低空置率和稳定的收益率支撑 整体基调积极正面 [4] 报告核心观点 * 堪培拉写字楼市场表现稳健 空置率在2026年1月降至10.2% 为自2021年中以来所有首府城市中最低水平 这得益于持续的正向承租需求 [1][7][19] * 坚实的承租需求支撑租金增长 截至2026年1月的一年内 核心区（Civic和Parliamentary）优质净面租金增长5.1% 平均达到485澳元/平方米 [8][9][24] * 投资活动由国内资本驱动 2025年成交总额为3.96亿澳元 投资者偏好由公共行政部门租户支撑、收入安全的资产 [15][31][32] * 收益率保持稳定 核心区优质和次级平均收益率分别稳定在7.1% 和8.4% 稳定的收益率结合租金增长 推动了资本价值的复苏 [11][12][33] 市场表现与需求 * 整体市场空置率从2025年下半年的高位回落 2026年1月为10.2% 与市场十年平均水平一致 [19] * 2025年下半年净吸纳量为10,129平方米 全年净吸纳量达16,923平方米 显示承租需求持续 [10][19] * Parliamentary precincts需求尤其强劲 优质空置率维持在极低的1.7% 突显了对顶级资产的需求 [18][20] * Civic区优质空置率在六个月内从16.2% 显著下降至13.0% 尽管仍高于长期平均值 但在自2024年以来新增超过70,000平方米供应的情况下 这一改善值得注意 [20] 租金与收益 * 租金增长稳固 核心区优质净面租金年增长5.1% 平均达485澳元/平方米 毛面租金平均602澳元/平方米 年增5.0% [8][24] * 核心区次级净面租金同期增长4.0% 至379澳元/平方米 [24] * 租金激励保持稳定 优质空间激励小幅上升至28.1% 次级空间激励为30.0% [24] * 收益率保持坚挺 核心区优质收益率区间为6.75%-7.50% 次级收益率区间为8.25%-9.00% 自2024年中以来保持稳定 [12][16][33] * 在租金增长的推动下 资本价值恢复增长 优质资本价值年增6.1% 次级资本价值年增5.6% [33] 供应与开发管道 * 2025年有53,789平方米的新供应交付市场 包括两个主要项目：堪培拉机场的9–11 Molonglo Dr (19,703平方米) 和Civic的1 City Hill (34,086平方米) [21] * 未来开发管道活跃 预计将在核心区域增加优质办公空间的供应 62 Constitution Ave, Campbell (16,000平方米) 和15 Sydney Ave, Barton (37,000平方米) 计划于2026年上半年完工 [22] * 1A Constitution Place, Civic (15,500平方米) 预租率已超90% 预计2026年下半年完工 19 National Circuit, Barton (19,817平方米) 已被联邦政府全额预租 预计2027年完工 [22][43] 投资市场 * 2025年投资活动总额为3.96亿澳元 涉及三栋楼宇 [15][31] * 重大交易包括：Anzac Park West (72.5百万澳元) 和Sirius Building (305百万澳元) 后者以7.8% 的核心市场收益率成交 [31] * 交易活动凸显国内资本对由公共管理部门租户支撑的资产的偏好 注重收入的确定性 [32] * 近期主要销售数据显示 资本化率在7.8% 至8.5% 之间 反映了投资者信心 [40][41] 细分市场数据（2026年1月） * A级写字楼：Civic空置率13.0% 净吸纳18,666平方米 平均毛面租金604澳元/平方米 收益率区间6.75%-7.25% Parliamentary空置率1.7% 净吸纳3,485平方米 平均毛面租金600澳元/平方米 收益率区间7.00%-7.50% [16] * 次级写字楼：Civic空置率9.9% 净吸纳**-4,494平方米** 平均毛面租金488澳元/平方米 Parliamentary空置率2.0% 净吸纳114平方米 平均毛面租金502澳元/平方米 [16] * 城镇中心（Town Centres）空置率较高 A级为5.0% 次级高达31.8% [16]