报告行业投资评级 - 报告未明确给出“买入”、“增持”等传统股票投资评级，其内容聚焦于对堪培拉办公楼市场基本面的分析，核心结论是市场在坚韧的租户需求、低空置率和稳定收益的支撑下表现稳健 [4][5] 报告的核心观点 - 堪培拉办公楼市场展现出韧性，由坚韧的租户需求、所有首都城市中最低的空置率以及稳定的收益率共同支撑 [5] - 持续的需求推动了正面的净吸纳和租金增长，而活跃的开发管道将增加核心区域优质空间的供应 [11] - 投资活动由国内资本主导，偏好有政府租户、能提供稳定收入的资产 [13][28] - 收益率保持稳定，加之正向的租金增长，正推动资本价值复苏 [29] 市场供需与空置状况 - 截至2026年1月，堪培拉总体办公楼空置率为10.2%，为自2021年年中以来所有首都城市中的最低水平 [2][8] - 2025年下半年净吸纳量达10，129平方米，使全年净吸纳量达到16，923平方米 [17] - 分区域看，市政区（Civic）的顶级（A级）空置率在六个月内从16.2%下降至13.0%，而议会区（Parliamentary）的顶级空置率保持在极低的1.7% [17] - 2025年市场新增供应量为53，789平方米，总库存达到2，459，064平方米 [18] - 未来供应管道活跃，例如62 Constitution Ave（16，000平方米）、15 Sydney Ave（37，000平方米）计划于2026年上半年完工 [18] 租金与激励水平 - 截至2026年1月的一年内，市政和议会区域的顶级净面租金平均增长5.1%，达到每平方米485美元 [9][20] - 同期，市政和议会区域的二级净面租金增长4.0%，达到每平方米379美元 [20] - 顶级空间的平均激励（优惠）水平为28.1%，二级空间为30.0% [20] 投资市场与资本表现 - 2025年堪培拉办公楼投资市场总交易额达3.96亿美元 [12][27] - 主要交易包括：Anzac Park West以7，250万美元售出；Sirius Building以3.05亿美元售出，核心市场收益率为7.8% [27] - 国内资本是投资活动的主要驱动力 [13] - 市政和议会区域的核心市场收益率保持稳定，平均为7.1%，次级区域平均为8.4% [29] - 稳定的收益率和正向租金增长推动资本价值复苏，核心区域资本价值同比增长6.1%，次级区域增长5.6% [29] 租户需求与近期租赁活动 - 租户需求在议会区等区域保持强劲，突显了对优质资产的需求 [16] - 近期租赁活动显示，主要租户包括政府部门（如CoA代表联邦政府）和专业服务机构，租赁面积从247平方米到13，650平方米不等，面租金范围在每平方米485至550美元之间 [37]