报告投资评级 * 报告未明确给出行业投资评级 [1][2][3][5][33][34][35] 报告核心观点 * 曼谷写字楼市场在2025年第四季度呈现稳定态势，需求增长与供应增长基本同步，市场开始企稳 [3][5][33] * 市场结构性分化显著，高品质、绿色认证的写字楼持续受到租户青睐，表现优于老旧和非认证物业 [15][20][34] * 展望未来，未来供应管线的减少可能逐步缓解市场基本面压力，但短期内，特别是2026年大量新增供应入市，将维持竞争的租赁环境，租户仍拥有较强的议价能力 [10][35] 市场总体概览 * 供应：2025年第四季度曼谷写字楼总存量稳定在649万平方米，环比无变化，同比增长2.9% [3][5][9] * 需求与去化：已占用面积持续温和扩张至约500万平方米，环比增长0.5%，同比增长2.8% [3][5] * 空置率：整体空置率环比改善0.4个百分点至77%，与去年同期基本持平 [3][5] * 租金：市场平均要价租金环比微降0.3%至每月每平方米850泰铢，但同比仍增长1.0% [3][5] * 经济背景：泰国经济在2025年第四季度环比扩张，制造业产出因内外需订单增强而增长，私人消费和投资持续扩张，政府支出增加，商品出口改善 [5] 供应分析 * 当前供应：绿色写字楼存量稳定在235万平方米，占总存量的约36%，其存量同比增长11.3%，远高于市场平均的2.9% [9][11] * 未来供应：未来供应已放缓至约85.1万平方米，其中约68% 正在建设中 [10] * 供应高峰：2026年将是关键年份，预计将有约43.6万平方米（占剩余管线的51%）的新增供应完工，部分原定于2025年第四季度的项目被推迟至2026年，加剧了短期内的供应集中度 [10][35] 需求分析 * 租赁活动：季度租赁量（Take Up）保持稳定，略升至10.2万平方米 [15] * 净吸纳量：季度净吸纳量为2.5万平方米，支撑了已占用面积的环比增长 [15] * 需求分化：绿色与非绿色建筑的净吸纳量差距持续拉大，绿色建筑净吸纳1.85万平方米，而非绿色建筑仅净吸纳0.63万平方米，显示对可持续工作空间的持续偏好 [15] 市场动态（按等级划分） * 空置率：所有等级空置率均环比改善，其中A级和B级均上升0.3个百分点至77%和74%，C级改善最显著，上升0.8个百分点至81% [20][22] * 年度趋势：A级空置率同比改善1.8个百分点，表现最佳，体现了租户持续的“追求品质”趋势；B级空置率同比下滑1.1个百分点 [20][22] * 租金：各等级租金走势不一，A级租金环比上涨0.5%至每月每平方米1,247泰铢，B级环比微涨0.2%至865泰铢，C级环比下降0.5%至545泰铢 [21][31] 市场动态（按区域划分） * 中央商务区：平均要价租金环比下降0.4%至每月每平方米965泰铢，空置率环比微降0.4个百分点至75% [27][32] * Ploenchit–Chidlom–Wireless：租金环比微涨0.3%至1,075泰铢，空置率环比降0.5个百分点至75% [27][32] * Nana–Asoke–Phrom Phong：租金环比降1.4%至920泰铢，空置率环比降0.2个百分点至79% [27][32] * Silom–Sathorn–Rama IV：租金环比微降0.1%至988泰铢，空置率环比降0.5个百分点至75% [27][32] * 非中央商务区：平均要价租金环比微降0.1%至每月每平方米688泰铢，但空置率显著改善，环比上升1.5个百分点至79% [28][32] * Petchburi–Rama IX–Ratchada：租金环比降0.5%至731泰铢，空置率环比大幅上升2.0个百分点至83% [28][32] * Phaholyothin–Viphavadi：租金环比降0.5%至719泰铢，空置率环比降0.4个百分点至71% [29][32] * Bangna–Srinagarindra：租金环比涨0.8%至630泰铢，空置率环比大幅改善5.3个百分点至76% [30][32] * 净吸纳表现：2025年全年，除Nana–Asoke–Phrom Phong子市场外，所有子市场均录得正净吸纳量，其中非中央商务区净吸纳10万平方米，中央商务区净吸纳3.6万平方米 [32][33]