报告行业投资评级 - 报告未明确给出“增持”、“中性”等传统的股票市场投资评级，其内容聚焦于对波兰上西里西亚地区仓储物流房地产市场的数据描述与现状分析 [1][3] 报告核心观点 - 上西里西亚地区是波兰第二大仓储市场，其吸引力源于发达的公路基础设施以及与捷克、德国和斯洛伐克的便利交通连接，是波兰和中欧的关键物流枢纽之一 [5] - 2025年市场呈现需求强劲但开发活动显著放缓的态势，具体表现为：年度吸纳量大幅增长近30%，但新竣工面积远低于五年平均水平，且在建面积同比锐减50% [6][7][9] - 尽管新增供应有限，但空置率在2025年第四季度攀升至8.2%，较一年前上升2.3个百分点，主要因租户活动集中于现有协议的重新谈判和续约 [10] 市场供需与库存 - 现有库存：截至2025年第四季度末，现代仓储总存量超过620万平方米，占波兰全国总供应量的16.9% [4][5] - 新竣工供应：2025年新增供应面积为29万平方米，与2024年水平相当，但显著低于46.5万平方米的五年平均水平 [4][6] - 在建供应：2025年第四季度末，在建面积约为19万平方米，同比大幅下降50%，其中仅35% 的面积已通过租约预租，远低于全国约60% 的平均水平 [4][7][8] - 市场吸纳：2025年总租赁活动面积达107万平方米，较2024年增长近30%，主要交易包括续租和新租 [4][9] 租金与租赁条款 - 仓储租金：2025年第四季度，仓储空间的要价租金保持稳定，范围为每月每平方米4.00至6.00欧元 [4][11] - 办公租金：仓储项目内办公空间的要价租金为每月每平方米10.00至12.50欧元 [4] - 服务费：每月每平方米4.00至7.00波兰兹罗提 [4] - 免租期：通常为1至1.5个月 [4] 区域市场详情 - 地理分布：仓储活动集中在大都市区的城市，包括本津、霍茹夫、切拉兹、蒂黑、栋布罗瓦古尔尼恰、格利维采、索斯诺维茨和别尔斯科-比亚瓦等 [5] - 主要子市场存量：按现有存量计算，前五大仓储目的地分别为索斯诺维茨南部（65万平方米）、格利维采南部（47万平方米）、鲁达希隆斯卡（43万平方米）、扎布热（35万平方米）和格利维采（32万平方米） [16] - 交通与经济：区域拥有A1、A4高速公路和S1、S52、S86快速路网络 截至2025年12月，企业部门平均月薪为8,700波兰兹罗提（毛额），运输和仓储部门为8,800波兰兹罗提（毛额），失业率为4.3% [16]