报告行业投资评级 - 报告未明确给出“增持”、“中性”等具体的投资评级符号 但通过对市场供需、租金、空置率等核心指标的分析 整体描绘了一个供应紧张、需求强劲、空置率下降的积极市场图景 [5][6][9][10] 报告核心观点 - 大波兰地区是波兰第五大仓储市场 拥有优越的地理位置和发达的交通网络 持续吸引开发商和租户 [5] - 市场需求保持强劲 2025年吸纳量超过63万平方米 同比增长超过10% 季度环比活动也显著增长 [9] - 新增供应速度持续放缓 2025年交付面积不足12万平方米 同比大幅下降44% 远低于五年平均水平 [7] - 开发活动受限 截至2025年第四季度末 仅有3.5万平方米在建面积 同比减少近80% 且几乎全部已预租 [8] - 市场空置率持续下降 至2025年第四季度末降至8.5% 鉴于缺乏新的投机性开发 预计下行趋势将持续 [10] - 仓库租金保持稳定 要价租金维持在每月每平方米3.80至4.50欧元之间 [4][10] 市场概况与定位 - 大波兰地区是波兰第五大仓储市场 紧随华沙、上西里西亚、波兰中部和下西里西亚之后 [5] - 截至2025年第四季度末 该地区仓库总存量约为360万平方米 占波兰全国现代仓储供应的9.9% [5] - 该地区经济增长受到靠近德国边境、直接连接A2高速公路、劳动力资源丰富以及近岸外包和业务从亚洲转移至波兰的趋势推动 [6] - 该地区对汽车和物流行业的租户尤其具有吸引力 最大的仓储集群集中在Swarzędz、Tarnowo Podgórne、Gądki和Komorniki周围 [6] 供应端分析 - 新增供应：2025年新增供应面积仅为12万平方米 同比大幅下降44% [7] - 主要竣工项目：包括Hillwood Poznań Czempiń（53,700平方米）、Luvena Nieruchomości交付的设施（16,000平方米）以及7R City Flex Park Poznań East I（9,800平方米） [7] - 在建供应：截至2025年12月底 仅有3.5万平方米仓储空间在建 同比减少近80% [8] - 最大在建项目：是MLP Poznań West园区内一栋32,800平方米的建筑 [8] - 预租情况：几乎所有在建空间均已通过租赁协议锁定 且2025年第四季度没有新项目启动 [8] 需求端分析 - 年度吸纳量：2025年租户租赁了超过63万平方米的仓储空间 同比增长超过10% [9] - 季度活跃度：与上一季度及2024年同期相比均有所增长（同比增长58%） [9] - 主要租赁交易：包括Prologis Park Poznań III的续租（48,400平方米）、Panattoni Park Poznań East III的新租（47,000平方米）以及Konin的Eurocash设施续租（39,600平方米） [9] 市场指标与租金 - 空置率：截至2025年第四季度末 空置率下降至8.5% 低于第三季度末的9.5% [10] - 仓库要价租金：保持稳定 区间为每月每平方米3.80至4.50欧元 [4][10] - 办公室要价租金：区间为每月每平方米10.00至12.50欧元 [5] - 服务费：区间为每月每平方米4.00至7.00波兰兹罗提 [5] - 免租期：通常为1至1.5个月 [5] 区域市场数据 - 主要仓储目的地（按现有存量）：Gądki（137万平方米）、Tarnowo Podgórne（55万平方米）、Komorniki（41万平方米）、Poznań（37万平方米）、Gołuski（25万平方米） [15] - 交通网络：拥有210公里高速公路（A2）和275公里快速路（S5, S8, S10, S11） [15] - 经济数据（2025年9月）：人口350万 企业部门平均月薪8,300波兰兹罗提（毛额） 运输和仓储部门平均月薪8,700波兰兹罗提（毛额） 失业率3.5% 省份面积29，827平方公里 [15]