报告投资评级 * 报告未明确给出“买入”、“卖出”等具体投资评级 但通过对市场供需、租金、空置率等核心指标的分析 描绘了一个需求强劲、供应受限、基本面持续改善的市场图景 整体基调积极正面 [5][8][9] 报告核心观点 * 波兰中部地区是波兰第三大仓储市场 也是关键的全国性物流枢纽 得益于物流运营商和零售连锁店的强劲需求以及新开通的成都铁路连接线 其作为欧亚供应链节点的地位得到加强 [5] * 市场需求在2025年创下历史新高 但新增供应量同比下降且低于五年平均水平 高预租率与有限的投机性供应共同推动市场基本面显著改善 空置率大幅下降 租金保持稳定 [6][7][8][9] 市场概况与定位 * 波兰中部是继华沙和上西里西亚之后的波兰第三大仓储市场 截至2025年第四季度末 其现代物流和仓储存量达510万平方米 占波兰总存量的近13.9% [5] * 该地区是全国性的配送中心 核心物流区位包括Stryków、Łódź和Piotrków Trybunalski 而Konin地区因交通便利性和靠近A1高速公路而日益重要 [5] * 该地区拥有完善的高速公路（A1、A2）和快速路（S8、S14）网络 总里程分别达275公里和250公里 为物流活动提供了良好的基础设施 [14] 市场供应分析 * 2025年 开发商交付了约22万平方米的新增现代仓储空间 同比大幅下降37% 且远低于五年平均水平 [6] * 截至2025年12月底 在建面积约为19万平方米 最大的在建项目是Mapletree Piotrków II园区的一栋新建筑 面积为4.16万平方米 [7] * 开发管道同比收缩约19% 但第四季度仍有近10万平方米新空间动工 市场的一个显著特点是预租率极高 在建面积中约85%已通过租赁协议锁定 [7] 市场需求分析 * 2025年 该地区总租赁活动达到117万平方米 同比增长超过17% 创下该地区历史最高纪录 需求比五年平均水平高出近26万平方米 约占全国需求的17% [8] * 最大的租赁交易包括Mapletree Piotrków II园区的续租和扩租（8.65万平方米和4.16万平方米）、SEGRO Logistics Park Stryków的租赁（8.23万平方米和3.78万平方米）以及Panattoni Park Łódź (TERG)的续租（7.31万平方米） [8] 市场表现指标 * 高企的租户活跃度与有限的投机性供应相结合 导致吸纳指标明显改善 2025年第四季度末的空置率约为7.0% 同比下降了2.7个百分点 [9] * 同期 该地区的要价租金保持稳定 2025年第四季度与前一季度基本一致 范围在每月每平方米3.80至4.50欧元之间 [9] * 标准租赁条款中 服务费为每月每平方米4.00-7.00波兰兹罗提 仓库空间要价租金为每月每平方米3.80-4.50欧元 办公室空间要价租金为每月每平方米10.00-12.50欧元 免租期为1-1.5个月 [4] 区域经济与存量分布 * 该地区（Łódzkie省）人口为230万 面积18,218平方公里 2025年12月失业率为6.3% 企业部门平均月薪为9,000波兰兹罗提（毛额） 运输和仓储部门平均月薪为8,500波兰兹罗提（毛额） [14] * 按现有存量计算 前五大仓储目的地为：Łódź East（149万平方米）、Stryków（113万平方米）、Grabica（33万平方米）、Zgierz（26万平方米）、Łódź West（24万平方米） [14]