报告行业投资评级 * 报告未明确给出统一的行业投资评级，而是对京津冀、山东、东北等不同区域及城市进行了具体分析，市场整体处于调整与分化阶段 [3] 报告核心观点 * 2026年中国房地产市场进入以“稳定预期、缩短调整时间”为目标的新阶段，政策靠前发力，市场筑底与分化态势预计延续 [3] * 区域市场表现分化：北京二手房交易主导，新房聚焦高端改善，节后“小阳春”预期稳定；河北市场承压筑底；山东与东北市场内部分化加剧，刚需与改善需求分层，品质化产品引领新房市场 [3] 北京市场 * 二手房市场以价换量趋势明显，2026年1月成交约1.5万套，创2022年以来同期新高，300万元以下低总价房源成交占比居高位 [4] * 二手房客群结构以教育需求、中老年“卖一买一”改善、年轻刚需三类需求为主导 [4] * 新房市场聚焦改善客群，2026年1月成交约2500套，受供应、产品升级影响，客群进一步向高端、改善型聚焦 [4] * 政策调整（如优化社保年限、五环外不限购）降低了置业门槛，有利于释放积压的刚需与改善需求 [5] * 购房者行为理性，决策核心转向支付能力与还款安全，总价控制成为重要考量，部分购房者主动提高首付以降低月供压力 [5] * 在房价回调与政策支撑下，潜在需求有望释放，2026年成交量预计保持平稳，叠加节后教育置业需求，市场“小阳春”行情仍有一定预期 [6] 河北市场（廊坊、保定、沧州） 廊坊 * 新房市场“价格承压、区域分化”，2025年市区新建商品住宅成交面积约36万平方米，价格跌破万元关口，广阳区改善盘价格有韧性，安次区、开发区刚需盘价格回落更明显 [7] * 二手房市场筑底，呈现“价格下行、区域分化”，广阳区配套成熟的次新房表现较好，70-100平方米、总价50-90万元的房源为成交主力 [7] * 置业需求以本地刚需和本地改善为主，购房者普遍持观望态度，市场信心待修复 [8] * 土地市场冷淡，2025年廊坊市区仅成交5宗住宅用地，“好房子”政策因本地供给稀缺尚未有效带动市场 [8] 保定 * 市场呈现“看多买少”的磨底特征，春节期间房企促销力度平稳，到访量回升但实际转化有限 [9][10] * 市场分化显著，核心区优质项目价格稳定，郊区项目去化压力大，购房者更关注户型、得房率、物业等实际居住要素 [10] * 购房者降杠杆意愿强，普遍倾向于提高首付、缩短贷款年限或全款支付，政策提振作用有限 [11] * 在高库存与人口净流出压力下，房价短期预计震荡寻底，经济基本面改善与居民购买力提振是关键 [11] 沧州 * 价格已明显回调，但短期预期仍偏谨慎，观望氛围浓 [12] * 刚需是市场基本盘，结婚与子女教育需求占成交的60%-70%，返乡置业动力有限 [12] * 需求分化明显，刚需关注总价与学区，改善关注户型与物业，但市场可选项目有限，部分需求转向次新房 [12] * 购房者去杠杆偏好明显，付款方式呈“两头大中间小”特征，全款占比约3成，高首付低贷款占比提升 [12] * 品牌房企收缩，以存量去化为主，政策效果一般，对未来收入预期偏弱是市场核心制约 [13][14] 山东市场（淄博、菏泽单县） 淄博 * 市场呈现深度调整下的分化格局，春节前整体低温，热点楼盘成交活跃度下滑 [15] * 需求分化：刚需群体注重交付安全与性价比，偏好国企开发、现房项目；改善群体聚焦产品品质与核心资源；高端市场进入观望静默期 [15] * 供给端进入品质制胜阶段，房企品牌与交付能力成为重要考量，区域分化突出 [16] * 市场仍处调整期，但存在结构性机会，预计节后在政策与促销带动下或迎来阶段性修复 [16] 菏泽单县 * 新房市场改善化趋势明显，2025年销量前列项目多为具备优质教育配套、大户型设计的改善型产品 [17] * 二手房市场挂牌量增长，价格优势是驱动成交关键因素 [18] * 市场需求结构从刚需主导转向刚需与改善并重 [18] * 产品分化加剧，核心片区项目聚焦改善、价格高位运行，外环沿线项目以乡镇刚需为主、去化相对困难 [18] * 预计2026年市场量价走势仍将面临一定压力 [18] 东北市场（沈阳、长春） 沈阳 * 春节期间新房市场优惠力度延续节前，成交规模有限，但具备核心竞争力的优质项目表现亮眼，如中海·瑞文熙和项目首开销售额达3.8亿元 [19][20] * 二手房市场挂牌量处于较高水平，结构分化，具备地铁、优质教育资源等明确属性的房源价格韧性较强 [20] * “好房子”理念落地，第四代住宅规模化入市，2025年约十个项目先后入市，开盘销售情况较好，推动市场进入产品力竞争新阶段 [21] * 购房者价格预期偏谨慎，加杠杆意愿低，决策理性，部分需求转向性价比更高的二手房 [21] 长春 * 2025年市场整体企稳，新建商品住宅平均成交价格为8835元/平方米，较2024年略有回升，但成交总量下降，板块与产品线分化清晰 [22] * 核心地段尤其是享有优质教育资源的区域价值稳固，房产韧性较强；部分新兴区域价格仍处调整阶段 [22] * 刚性需求构成市场基本盘，婚房与教育置业是主流，偏好总价适中、有教育配套的“小三居”产品 [23][24] * 作为省会城市，持续吸引外市人口，提供潜在购房支撑，但当前释放节奏存压 [24] * 改善需求对“好房子”、“第四代住宅”关注度提升，但市场实际供给有限，需求多处于观望和等待状态 [25]