行业整体评级与核心观点 - 报告未明确给出统一的行业投资评级，但指出2026年是中国房地产市场步入调整的第六个年头，政策层面释放出清晰的“稳预期”信号，行业进入以“稳定预期、缩短调整时间”为目标的新阶段 [3] - 报告核心观点认为，作为“十五五”开局之年，2026年政策靠前发力基调明确，预计市场筑底与分化态势仍将延续 [3] 成都市场观察 - 2026年春节期间，成都楼市延续传统淡季特征，市场节奏平缓，开发商未出现节前集中取证现象 [4] - 高净值客群（预算800万级以上）置业态度挑剔，“持币观望”现象突出，市场呈现“买方市场”特征，未来该级别高端住宅供应将突破6000套 [6] - 普通家庭（预算200-300万）对“5+2”区域新房市场关注度下降，倾向于在“5+2”区域二手房市场“淘房”，该区域新房套均面积已逼近140㎡，而二手房仍以90㎡左右产品为主 [8] - 开发商对成都市场整体保持谨慎乐观，2025年二手房成交套数为新房的2.5倍，“卖旧买新”链条通畅，为新房改善需求释放奠定基础 [9] - 布局策略分化，深耕非“5+2”区域的企业态度更为积极，预计3月市场将迎来一轮“小阳春”行情 [9] 重庆市场观察 - 2025年重庆中心城区商品住宅供应面积333万平方米，成交面积446万平方米，市场以消化存量为主，价格整体平稳但内部分化明显 [10][11] - 2025年重庆中心城区二手房成交套数11.1万套，成交面积1158万平方米，同比小幅增长，与新房形成有效互补 [11] - 2025年重庆中心城区住宅用地成交量同比大幅增加，核心区域优质地块受追捧，带动成交楼面价结构性上扬 [11] - 2026年重庆将实施“八大提振行动”，明确全年新开工“好房子”项目40个，新打造10个以上示范项目，产品力成为竞争核心 [12] 西安市场观察 - 2026年春节期间，西安楼市处于“低温修复”阶段，1月二手房网签超8000套，新房市场冷热不均 [14] - 2025年西安120-180㎡改善户型成交占比达53.8%，改善客群成为市场主力，其置业逻辑清晰，锚定主城核心区并注重产品力 [14] - 当前新房市场超半数项目为“第四代住宅”，但购房者正从“概念追捧”转向“理性甄别” [15] - 2025年西安二手房成交占比达66%，90-120㎡刚需段通过让价撬动需求，新房与二手房博弈加剧 [15] 武汉市场观察 - 2025年武汉新房市场成交近11万套，展现出较强韧性 [19] - “好房子”（“新规”产品）成为激活需求核心要素，其成交面积占比升至35%，推盘去化率达55%，显著高于旧规产品（20%） [19] - 2025年武汉土地市场“质升价稳”，10万方以下地块占比达77%，容积率2.5以下地块占比达73%，全年13宗地块溢价成交，最高溢价率达54% [18] - 2025年销售金额榜TOP10中国央企数量持续提升，头部房企聚焦改善市场，改善项目业绩贡献度明显提升 [20] 湖北天门市场观察 - 2025年天门市全年累计销售新建商品住房4953套，销售面积63.23万平方米，同比微降0.35%，市场表现相对稳定 [21] - 2025年12月底沪渝蓉高铁武宜段开通，天门进入武汉1小时通勤圈，随后举办的房产展销活动9天累计带动销售193套、金额1.25亿元，返乡置业效果明显 [21] - 当前市场新增购房群体以农业转移人群和返乡人群为主，公职人员购房占比逐年下降 [22] 湖北襄阳市场观察 - 2026年春节期间，襄阳城区新建商品住房来访量达2688组，同比增长90.23%；成交178套，同比增长10.56% [23] - 春节期间，东津世纪城成交30余套，襄投置业成交45套，市场信心稳步回升 [23] - 联投滨江商务区一线江景房在返乡置业期间接待来访客户超300组，成交金额超6000万元 [24][25] 南昌市场观察 - 2025年南昌红谷滩区、青云谱区、西湖区新房成交面积分别为39万㎡、31万㎡、22.4万㎡，合计市占率44% [26] - 红谷滩区新房成交量同比上涨13%，价格同比仅下跌3%；西湖区成交量同比上涨18.7%，核心区量价呈现企稳态势 [26] - 2025年南昌新房140㎡以上户型成交占比24%，近三年累计提升10个百分点，改善市场表现较好 [26] 郑州市场观察 - 2025年郑州三环以内商品住宅用地供应规划建筑面积占比30.2%，达到近10年最高水平；市内八区住宅供应占比首次超过八成 [28] - 2025年郑州房企销售业绩前五全部为金茂、中海、招商蛇口等央国企，“强者恒强”格局明显 [28] - 省内地市客群仍是郑州购房主力，2025年占比约50%，客户置业决策更趋理性，关注总价和月供压力 [29] - 2025年新规项目占据主流，得房率均值区间约为103%-124%，低容积率、高得房率项目去化率更高 [29] 河南洛阳市场观察 - 改善性需求是洛阳市市场成交主力，例如洛龙板块的格润华府项目2025年劲销3.68亿元 [30] - 购房者对于按揭购房心态保守，倾向于提高首付比例、缩短贷款年限以减少利息支出 [31] - 市场在售项目仍以传统旧规产品为主，较多项目进入现房销售状态，2026年有望迎来多个新规四代宅项目入市 [32] 河南焦作市场观察 - 春节期间焦作房企促销力度明显加码，普遍推出8–9折优惠，部分远郊楼盘、尾盘折扣低至7折 [33] - 市场主力客群已从本地刚需、返乡刚需及少量投资客，转变为本地改善（卖一买一）、返乡改善及少量刚需 [33][34] - 购房者倾向提高首付、减少贷款，对收入波动的敏感度高于利率波动 [34] 河南商丘市场观察 - 市场主力客群已从过去的投资客切换为返乡置业与农民进城，自住需求成为绝对主力 [35][36] - 购房者杠杆意愿趋于保守，提高首付比例、缩短贷款年限成为主流，全款买房占比在春节期间有所上升 [36] - 市场主体对2026年市场走势普遍形成共识：“再大跌不现实，大涨没动力，看稳成主流” [35]