报告投资评级 - 行业评级：强于大市（维持）[3] 报告核心观点 - 新房销售在传统淡季延续下行，但3月受政策优化和旺季影响环比有望改善[4] - 二手房市场“以价换量”持续，价格压力分流新房需求，但政策利好和旺季可能推动成交改善[4] - 土地市场成交规模大幅收缩，结构分化，央国企为拿地主力[37][46] - 房地产开发投资持续下行，新开工与竣工面积降幅扩大，行业处于探底转型期[4][49][55] - 投资建议关注核心区域货值充足的开发商、商业运营能力突出的开发商以及二手房中介机构[4][58] 按报告目录总结 一、 商品房销售：延续下行，止跌回稳仍有压力 - 新房市场：2026年1-2月，中国商品房销售额为0.82万亿元，累计同比下降20.2%；销售面积为0.93亿平方米，累计同比下降13.5%[9]。2月重点35城商品住宅批准上市3.02万套，同比减少1.91%[12]。70个大中城市新房销售价格指数同比下降3.5%，降幅较前月扩大[18]。截至2026年2月，商品房待售面积为8亿平方米，累计同比增长0.1%，但不同城市去化周期分化明显，如北京为28.06个月，杭州为10.51个月，部分城市超过30个月[16]。 - 二手房市场：1-2月多个重点城市二手房成交套数同比下行，例如北京累计同比下降4.16%，杭州下降20.72%[22]。2月70个大中城市二手房价格同比降幅扩大，一线城市二手住宅销售价格同比下降7.6%，二线、三线城市分别下降6.2%和6.3%[4][25]。二手房价格调整通过价格锚定和需求分流冲击新房销售[25]。3月传统销售旺季及上海“沪七条”政策释放利好，部分城市二手房成交议价空间有所收窄[27]。六大重点城市二手住宅租金延续下滑，房价止跌回稳仍有压力[34]。 二、 土地市场：缩量延续，结构分化 - 2026年1-2月，100个大中城市成交住宅土地规划建筑面积为0.19亿平方米，同比下降34.1%[37]。 - 同期，中国住宅土地成交总价为0.13万亿元，累计同比下降45.01%[38]。从结构看，一线城市住宅土地成交价值占比约25.29%，高于往年平均水平[41]。 - 央国企成为拿地主力，支撑土地市场，例如越秀地产、华润置地全口径新增货值位列行业前二[46]。 三、 投资：下行延续，未见拐点 - 2026年1-2月，房地产开发投资完成额累计同比下降11.1%，降幅较前月收窄[49]。 - 同期，新开工面积累计同比下降23.1%，施工面积累计同比下降11.7%，竣工面积累计同比下降27.9%[55]。新开工缩量体现行业正从“高杠杆、高周转”向“控增量、去库存”转型[55]。 四、 投资建议 - 预计2026年行业将围绕“因城施策控增量、去库存、优供给”的思路发展，“好房子”供应比例有望增长[58]。 - 具体关注三类机会： 1. 核心区域新增货值充足的开发商，如建发国际集团、绿城中国、滨江集团、华润置地、中国金茂[4][58]。 2. 商业运营能力突出的开发商，如恒隆地产、太古地产[4][58]。 3. 二手房成交占比提升背景下的中介机构，如贝壳-W、我爱我家[4][58]。