市场整体状况 - 2026年第一季度悉尼工业市场总空置面积攀升至808,488平方米，创下新高，其中转租空间占可用空间的20%[6] - 2025年全年租赁成交量强劲，达到130万平方米，同比增长36%，主要由外西区和西南区贡献，占总租赁面积的89%[5] - 租赁激励措施持续上升，达到历史最高点22%，导致过去12个月西悉尼的净有效租金下降了4.6%[4] 租金与空置 - 西悉尼主要工业区（外西、西南、内西）的优质净面租金在2026年第一季度保持稳定，范围在每平方米200至250美元之间[3][15] - 空置率持续上升，季度环比增长21%至740,761平方米，为十年来最高水平，其中外西和西南区占总可用空间的80%[16] 投资活动 - 2025年全年工业地产投资交易总额为40亿美元，较2024年略有上升，跨境投资者是最活跃的买家群体，贡献了约一半的交易额[19][32] - 西悉尼的基准收益率区间稳定在4.75%至5.75%之间，2025年优质资产收益率压缩了13个基点，平均为5.39%[22][32] 分区域趋势：外西区 - 外西区2025年租赁活动总计705,000平方米，比2024年增长44%，空置面积同比大幅增长60%[34][35] - 预计2026年新开发供应量将减少至331,611平方米，而2025年交付了442,000平方米新空间[35] 分区域趋势：西南区 - 西南区2025年租赁面积达420,370平方米，占悉尼总租赁量的33%，但2026年第一季度空置面积增至232,624平方米[46][48] - 2026年新开发预测显著降低，将少于10万平方米，而2025年新开发面积为17万平方米[48] 分区域趋势：内西区与南区 - 内西区是空置率最低的区域，2026年第一季度空置面积为143,857平方米，占总空置的18%[61][64] - 南区租赁需求低迷，2025年活动量为29,937平方米，比三年平均水平低55%，但空置率仍维持在2.9%的紧张水平[78][88]