报告行业投资评级 * 报告未提供明确的整体行业投资评级 报告核心观点 * 尽管宏观经济环境带来挑战，但墨尔本工业地产市场的租赁活动依然强劲，租户正整合并迁入由强劲供应支撑的高质量仓储空间[1] * 市场整体空置率上升至4.5%，高于2.6%的十年平均水平，但主要租金增长保持稳定[10] * 工业地产投资市场方面，主要收益率自2024年第二季度以来首次出现软化，投资活动保持低迷[11][19] 租赁市场概况总结 * 2026年第一季度，墨尔本工业地产市场整体净吸纳量保持强劲，总计357,957平方米[8] * 市场整体空置率在2026年第一季度上升至4.5%，高于2.6%的十年平均水平[7][10] * 主要净面租金年增长稳定在5.5%，平均达到每平方米153澳元[10] * 各子市场中，西区租赁活动最强劲，净吸纳量达210,018平方米；北区次之，为125,768平方米；而东区和城市边缘区在当季无重大交易记录[8] * 租金激励水平保持高位，市场整体平均为20.5%，其中西区最高，达26.1%[8] * 2026年预计新增供应量为714,000平方米，2027年预计为643,000平方米[10] 投资市场概况总结 * 墨尔本工业地产主要收益率自2024年第二季度以来首次出现软化，平均下降27个基点至5.85%[19] * 主要和次级资本价值保持稳定，分别为每平方米2,621澳元和每平方米1,978澳元[19] * 年初至今投资活动 subdued，仅完成21笔交易[19] * 过去三年，中小型地块的土地价值增长低于5.0%[19] * 各子市场中，城市边缘区的主要收益率最紧，为5.50%；北区最宽，为6.13%[17] 北区子市场关键趋势 * 该区是2026年所有子市场中预计新增供应量最大的，达304,000平方米，其中亚马逊仓库占209,000平方米[30] * 2026年第一季度净吸纳量达126,000平方米，环比增长98%，为自2022年第二季度以来最强，但主要由Merrifield Business Park一笔90,000平方米的大额交易驱动[20][30] * 主要净面租金平均为每平方米143澳元，年增长3.6%，季度环比无变化[20][30] * 空置率上升至6.4%，高于上一季度的5.9%和去年同期的4.3%[20] * 租金激励水平保持高位，平均为21.7%，但各郊区差异很大，从Tullamarine的10.0%到Craigieburn的32.5%不等[30] 西区子市场关键趋势 * 2026年第一季度租赁活动在所有子市场中最为强劲，净吸纳量达210,000平方米，涉及10笔交易，环比增长92.2%[31][41] * 尽管吸纳强劲，空置率仍从4.6%上升至5.2%，表明净吸收为负，租户持续整合与缩减规模[41] * 2026年预计新增供应量为200,000平方米，均为预租项目，包括ALDI和Coles的配送中心[41] * 投机性开发预计在2027年回归，占当年新增供应的44%[41] * 租金激励水平为所有子市场最高，达26.1%[8][41] 东南区子市场关键趋势 * 主要净面租金平均为每平方米151澳元，季度环比增长4.0%，年增长4.9%[42][52] * 租赁活动 subdued，仅录得两笔超过5,000平方米的交易，最大的是Kumho Tyres在ESR Enterprise Industry Park预租17,000平方米[52] * 空置率稳定在3.6%，此前一个季度曾上升1.3%[42][52] * 在三个主要工业区（面积超过300万平方米）中，该区主要收益率最紧，为5.88%，尽管当季软化了38个基点[42][52] 东区子市场关键趋势 * 主要净面租金平均为每平方米143澳元，季度环比增长3.6%，年增长7.5%，为各子市场中最高的年增长率[53][62] * 2026年第一季度租赁活动有限，未录得超过5,000平方米的交易[62] * 空置率自2023年以来持续上升，目前为2.4%，但仍是唯一一个空置率低于其十年平均水平（2.7%）的子市场[62] * 2026年和2027年新增供应回归，其中2026年72%的新增供应来自Cool-Drive在Boronia的Mountain Highway Logistics Hub预租的30,000平方米[62]