行业投资评级 - 报告对房地产开发行业给予“增持”评级，并维持该评级 [4] 报告核心观点 - 报告认为当前C-REITs市场投资策略应围绕三条主线展开：一是关注政策主题下的弹性及优质低估值项目的配置时机；二是认可保障房等弱周期资产的红利配置属性，但需结合价格择时布局；三是关注扩募资产储备充足、项目优质的原始权益人其后续龙头效益 [3] REITs指数表现总结 - 截至2026年4月30日当周，中证REITs(收盘)指数下跌1.59%，收于767.7点；中证REITs全收益指数下跌1.32%，收于1011.1点 [1][8] - 同期，沪深300指数上涨0.80%，房地产(申万)指数上涨3.85%，恒生地产建筑业指数上涨1.08% [1][8] - 截至2026年4月30日，本年中证REITs全收益指数累计上涨0.12%，而房地产(申万)指数下跌1.06%，恒生地产建筑业指数上涨11.96% [1][8] REITs一二级市场表现总结 - 本周C-REITs二级市场整体回调，已上市REITs总市值约2245.5亿元，平均单只市值约28亿元 [1][10] - 4月29日，中航北京昌保租赁住房REIT上市，首日收涨约20% [1][10] - 本周已上市REITs中12只上涨、68只下跌，周均涨幅为-1.23% [1][10] - 分板块看，市政水利REITs表现较优（周涨幅0.45%），保障房（-2.11%）和消费基础设施（-1.98%）REITs回调幅度较大 [1][10] - 商业不动产REITs申报活跃，本周新增华夏华润置地、中金开元旅业、红土创新茂业三单申报，累计申报数量增至20单 [2][11] - 其中，华润置地商业不动产REIT预计募集54.05亿元，中金开元旅业REIT预计募集18.45亿元，红土创新茂业REIT拟发行11.01亿元 [2][11] - 市场交易活跃度方面，本周已上市REITs日均成交量154.7万股，日均换手率0.7%，其中生态环保板块换手率最高，为0.8% [2][16] - 中航北京昌保租赁住房REIT因上市首周，日均换手率高达23.6% [16] REITs估值表现总结 - 已上市REITs的中债内部收益率持续分化，其中平安广州广河REIT（11.3%）、中金安徽交控REIT（10.1%）、易方达广开产园REIT（10%）位列前三 [2][17] - REITs的P/NAV（价格与净资产价值比率）分布在0.5至1.7区间，其中华夏安博仓储REIT、嘉实物美消费REIT、易方达华威农贸市场REIT的P/NAV均为1.7，位列前三；鹏华深圳能源REIT的P/NAV为0.5，相对较低 [2][17]