行业投资评级 - 维持行业“增持”评级 [4][55] 报告核心观点 - 2026年4月底深圳和广州相继出台房地产新政，包括定向放松核心区域限购、上调公积金贷款额度、推出购房补贴等，有望为二季度成交量提供有效支撑，延续市场修复势头 [1][10] - 2026年房地产行业仍以政策为核心主导力量，板块反复做政策beta，配置方向包括地产开发、地方国企/城投、中介及物业等板块 [4][55] - 行业竞争格局改善逻辑依旧适用，拿地和销售表现优异的头部国央企及少量混合所有制、民企有望在未来格局中更加受益 [4][55] - 城市能级分化显著，观点“只看好一线+2/3二线+极少量三线城市”依然奏效，一二线城市在供给侧政策（如收储）中更受益 [4][55] 政策回顾与市场影响 - 深圳新政（4月30日起）：定向放松福田、南山、宝安新安街道限购，深户家庭及非深户满1年社保可增购1套；持居住证非深户可在上述区域购1套；个人公积金贷款额度提至70万元，家庭提至130万元 [10][16][54] - 广州新政（4月30日）：个人公积金贷款最高额度提至100万元，双人最高200万元，符合条件最高360万元；推出卖旧买新贷款补贴（按新房贷款总额1%发放，单套最高3万元）；优化房票政策（推动跨区使用）；调整土地供地规则、试点现房销售 [1][10][16][54] - 上海新政（2月25日）效果验证：3月和4月二手房成交套数分别为3.1万和2.9万套，同比分别增长6.3%和22.7%；新建商品住宅成交套数分别为1.1万和1万套，同比分别为-2.2%和13.6% [11] - 中央政策定调（4月28日政治局会议）：指出要努力稳定房地产市场，扎实推进城市更新 [53] 行情与市场表现回顾 - 板块行情：本周（报告期）申万房地产指数累计上涨3.85%，领先沪深300指数3.05个百分点，在31个申万一级行业中排名第4 [1][18] - 个股表现：本周房地产股涨幅前五为海德股份（+25.1%）、绵石投资（+21.5%）、金融街（+19.6%）、绿地控股（+17.2%）、万通地产（+16.3%）[18][24]；重点40家A/H房企中涨幅前五为绿地控股（+17.2%）、金地集团（+9.0%）、荣盛发展（+8.0%）、融创中国（+7.5%）、中国海外发展（+7.3%）[18][27] 重点城市成交数据跟踪 - 新房市场（30城样本）： - 本周成交面积183.0万平方米，环比下降0.4%，同比提升8.0% [2][28] - 一线城市成交67.4万平方米，环比+19.2%，同比+43.9%；二线城市成交81.5万平方米，环比-11.5%，同比-3.4%；三线城市成交34.1万平方米，环比-2.9%，同比-10.8% [2][28] - 年初至今（17周）累计成交2489.6万平方米，同比-21.3%；其中一线城市累计757.2万平方米，同比-8.3%；二线城市1240.4万平方米，同比-18.6%；三线城市492.0万平方米，同比-39.6% [2][32] - 二手房市场（15城样本）： - 本周成交面积217.2万平方米，环比下降20.5%，同比下降8.5% [3][36] - 一线城市成交98.8万平方米，环比-12.3%；二线城市成交85.4万平方米，环比-29.7%；三线城市成交33.0万平方米，环比-16.0% [3][36] - 年初至今（17周）累计成交3390.2万平方米，同比增长0.2%；其中一线城市累计1475.8万平方米，同比+0.7%；二线城市1401.5万平方米，同比-5.0%；三线城市512.9万平方米，同比+16.0% [3][36] 房企融资情况 - 信用债发行：本周（4.27-5.3）共发行房企信用债14只，发行规模127.70亿元，环比增加31.3亿元；总偿还量123.19亿元，净融资额4.51亿元，环比增加49.02亿元 [3][48] - 发行结构：已披露主体评级以AA+（38%）为主；债券类型以证监会主管ABS（38.6%）为主；债券期限以5年以上（44.1%）为主 [48][49] - 融资成本：本周发行利率有所下降，例如“26南通崇盈02”利率较之前同类型债券下降32个基点，“26五新实业MTN002”下降54个基点，“26滨江房产CP001”下降43个基点 [50][51] 投资建议与配置方向 - 地产开发： - H股推荐：绿城中国、建发国际集团、华润置地、越秀地产、中国海外发展、中国金茂 [4][55] - A股推荐：滨江集团、招商蛇口、建发股份、保利发展、华发股份 [4][55] - 地方国企/城投/化债：城投控股、城建发展 [4][55] - 中介：贝壳-W [4][55] - 物业（跟涨板块）：华润万象生活、招商积余、绿城服务、保利物业、中海物业等 [4][55]