行业投资评级 - 维持行业“增持”评级 [4][55] 报告核心观点 - 2026年4月底深圳和广州相继出台楼市新政，有望为二季度成交量提供有效支撑，延续市场修复势头 [1][10] - 2026年房地产板块仍以政策为核心主导力量，板块反复做政策beta [4][55] - 行业竞争格局改善逻辑依旧适用，拿地和销售表现优异的依然是头部国央企和少量混合所有制及民企，品质房企有望在未来的格局中更加受益 [4][55] - 城市层面看好“一线+2/3二线+极少量三线城市”的组合，该组合在销售前期反弹时表现更好 [4][55] - 供给侧政策（如收储、处置闲置土地）有新变化，一二线城市将更受益 [4][55] 政策回顾与市场影响 - 深圳新政（4月30日起）：定向放松核心区域限购，放宽深户、非深户购房套数限制；上调公积金贷款额度，个人提至70万元，家庭提至130万元 [1][10][16] - 广州新政（4月30日）：大幅提升公积金贷款额度，单人最高100万元，家庭最高200万元，符合条件最高360万元；同步推出卖旧买新贷款补贴（按新房贷款总额1%发放，单套最高3万元，总额2亿元）、优化房票政策、调整土地供地规则、试点现房销售 [1][10][16] - 上海新政（2月25日）效果验证：政策后3月和4月二手房成交套数分别为3.1万和2.9万套，同比分别增长6.3%和22.7%；新建商品住宅成交套数分别为1.1万和1万套，同比分别为-2.2%和13.6% [11] - 中央政策定调（4月28日政治局会议）：指出要努力稳定房地产市场，扎实推进城市更新 [53] 行情回顾 - 板块表现：本周（报告期）申万房地产指数累计上涨3.85%，领先沪深300指数3.05个百分点，在31个申万一级行业中排名第4 [1][18] - 个股表现： - 涨幅前五（A股）：海德股份（+25.1%）、绵石投资（+21.5%）、金融街（+19.6%）、绿地控股（+17.2%）、万通地产（+16.3%） [18][24] - 重点房企涨幅前五（A/H股）：绿地控股（+17.2%）、金地集团（+9.0%）、荣盛发展（+8.0%）、融创中国（+7.5%）、中国海外发展（+7.3%） [18][27] - 重点房企跌幅前五（A/H股）：禹洲集团（-10.8%）、融信中国（-9.0%）、金地商置（-5.8%）、佳兆业（-5.0%）、远洋集团（-4.2%） [18][28] 重点城市成交数据跟踪 - 新房市场（30城样本）： - 本周：成交面积183.0万平方米，环比下降0.4%，同比提升8.0% [2][28] - 分城市能级： - 一线城市：成交67.4万平方米，环比+19.2%，同比+43.9% [2][28] - 二线城市：成交81.5万平方米，环比-11.5%，同比-3.4% [2][28] - 三线城市：成交34.1万平方米，环比-2.9%，同比-10.8% [2][28] - 年初至今累计（17周）：30城合计成交2489.6万平方米，同比-21.3% [2][32] - 一线城市：757.2万平方米，同比-8.3%（北京-6.0%，上海-2.4%，广州+0.4%，深圳-44.0%） [2][32][35] - 二线城市：1240.4万平方米，同比-18.6% [2][32] - 三线城市：492.0万平方米，同比-39.6% [2][32] - 二手房市场（15城样本）： - 本周：成交面积217.2万平方米，环比下降20.5%，同比下降8.5% [3][36] - 分城市能级： - 一线城市：成交98.8万平方米，环比-12.3% [3][36] - 二线城市：成交85.4万平方米，环比-29.7% [3][36] - 三线城市：成交33.0万平方米，环比-16.0% [3][36] - 年初至今累计（17周）：15城合计成交3390.2万平方米，同比增长0.2% [3][36] - 一线城市：1475.8万平方米，同比+0.7% [3][36] - 二线城市：1401.5万平方米，同比-5.0% [3][36] - 三线城市：512.9万平方米，同比+16.0% [3][36] 房企信用债情况 - 发行与偿还：本周（4.27-5.3）共发行房企信用债14只，发行规模127.70亿元，环比增加31.3亿元；总偿还量123.19亿元，环比减少17.72亿元；净融资额4.51亿元，环比增加49.02亿元 [3][48] - 发行结构： - 主体评级：以AA+（38%）为主 [48][49] - 债券类型：以证监会主管ABS（38.6%）为主 [48][49] - 债券期限：以5年以上（44.1%）为主 [48][49] - 融资成本：本周发行利率有所下降，例如26南通崇盈02（5年期公司债）利率较可比债券下降32个基点，26五新实业MTN002（5年期中期票据）下降54个基点，26滨江房产CP001（1年期短期融资券）下降43个基点 [50][51] 投资建议与配置方向 - 报告建议关注以下方向 [4][55]： 1. 地产开发： - H股：绿城中国、建发国际集团、华润置地、越秀地产、中国海外发展、中国金茂 - A股：滨江集团、招商蛇口、建发股份、保利发展、华发股份 2. 地方国企/城投/化债：城投控股、城建发展 3. 中介：贝壳-W 4. 物业（跟涨板块）：华润万象生活、招商积余、绿城服务、保利物业、中海物业