报告投资评级 - 投资评级：买入（维持）[1][4] 报告核心观点 - 公司业绩稳增，经营向好，商业航道实力强劲，营收利润均有保障，未来有望进一步巩固龙头地位[8] - 公司维持慷慨分红政策，连续三年实现100%核心净利润分派，积极回馈股东[8] - 考虑到房地产行业基本面下行对物管业务的影响，报告调整了未来盈利预测，但核心增长逻辑不变，故维持“买入”评级[8] 公司基本状况与估值 - 公司为华润万象生活（01209.HK）[4] - 截至报告发布日，公司总股本2,282.50百万股，流通股本2,282.50百万股，股价46.82港元，总市值106,866.65百万港元[2] - 基于2026年预测，公司市盈率（P/E）为21.2倍，市净率（P/B）为4.7倍[4] 历史与预测财务业绩 - 营业收入：2025年实现180.22亿元（18,022百万元），同比增长5.7%[5][8]。预计2026-2028年将分别达到199.68亿元、218.25亿元、236.80亿元，同比增长率分别为10.8%、9.3%、8.5%[4] - 归母净利润：2025年实现39.69亿元（3,969百万元），同比增长9.4%[5][8]。预计2026-2028年将分别达到44.24亿元、48.00亿元、51.16亿元，同比增长率分别为11.5%、8.5%、6.6%[4][10] - 盈利能力：2025年毛利率为35.5%，同比提升2.6个百分点；净利率为22.0%[8][10]。预计未来毛利率将稳定在36%以上[10] - 每股收益：2025年每股收益（EPS）为1.74元，预计2026-2028年将分别达到1.94元、2.10元、2.24元[4][10] 分业务运营表现 - 商业运营服务（商管）：表现亮眼，是公司增长核心驱动力[4][8] - 2025年商业运营服务收入47.7亿元，同比增长13.3%，占总收入比重提升1.9个百分点至26.5%[8] - 截至2025年末，在营购物中心135座，在管购物中心207座，年内新签第三方项目12个，新开14座[8] - 在营购物中心实现零售额2,660亿元，同比增长23.7%；业主端租金收入307亿元，同比增长16.9%[8] - 物业管理服务（物管）：规模稳健提升[8] - 2025年基础物管收入71.7亿元，同比增长7.5%，占总收入39.8%[8] - 在管项目达1,437个，同比增加52个；在管面积2.803亿平米，同比增长3.2%[8] - 增值服务：结构优化，短期承压[8] - 2025年业主增值服务收入11.2亿元，同比下降26.3%；非业主增值服务收入5.2亿元，同比下降27.7%[8] - 下滑主要受行业基本面下行及公司主动优化业务结构影响，但随着规模提升，未来有望重回增长[8] 财务健康状况与股东回报 - 现金流充裕：2025年末现金及现金等价物为55.38亿元（5,538百万元），预计未来将保持充裕[10] - 资产负债率低：2025年资产负债率为46.0%，预计2026年将大幅下降至28.0%，财务结构健康[10] - 高派息政策：2025年派发期末股息每股0.509元及特别股息每股0.341元，每股股息同比增长12.7%[8] - 公司已连续三年实现100%核心净利润分派[8]