行业投资评级 - 看好（维持）[11] 报告核心观点 - 地产板块本周涨幅居前，主要受政策预期及核心城市4月成交量韧性支撑，上海房价持续改善[2] - 广深节前政策宽松并非当前市场交易主要矛盾，其效果弱于2024年930政策后的十一假期[2][4] - 报告重申两个核心观点：1）政府出台超常规刺激政策（如深度降息、大规模收储）概率极低，未来总量政策重心将围绕城市更新和保障房，地方政策将聚焦高能级城市购房门槛松动（如社保年限、落户资格）及公积金贷款调整；2）即使没有超常规政策，中性预期下上海、北京有望在2027年迎来周期底部并引领高能级城市景气度修复，市场应关注内生力量[2] - 4月10日发布的深度报告精准打出地产板块阶段性股价底，其核心在于改变了市场对行业基本面改善方向和节奏的预期，而非当时高频数据或政策出现变化[2] - 京沪市场正发生关键变化：1）因惜售导致供给端挂牌量主动收缩，资产价格接近“支撑位”，新增挂牌量减少，二手房库存和去化周期已达健康水平；2）年初在没有政策催化下出现景气度自发修复，资产价格企稳改善，节后呈现量增价稳特征，上海房价已持续两月上涨，并呈现从低总价向高总价传导的迹象[2] 根据目录总结 一、市场表现 - A股房地产指数周涨幅3.85%，跑赢沪深300指数[14][17][18] - H股方面，香港内房股指数周涨幅3.09%，港资房企指数周涨幅0.18%，相对恒生指数的收益分别为3.87%和0.96%[14][22] - A股个股方面，金融街周涨幅达19.62%[14][23] - H股个股方面，中国海外发展周涨幅达7.27%，九龙仓集团周涨幅达8.02%[14][24][26] 二、二手房周度跟踪 - 成交价：本轮上海小阳春低总价段（500万以下）二手房价格回暖明显，且呈现向上传导迹象。2026年3月仅低总价段回暖，4月中总价段（500-1500万）出现回暖或跌幅收窄，其中500-700万、1000-1500万总价段房价月环比均上涨0.3%，700-1000万总价段月环比下跌0.2%，但跌幅收窄0.2个百分点[3][28] - 挂牌价：上海独立行情延续，挂牌价周环比上涨0.14%，已连续八周上涨；北京挂牌价周环比下跌0.05%，跌幅收窄0.02个百分点；深圳挂牌价周环比下跌0.01%，跌幅收窄0.08个百分点；广州挂牌价周环比下跌0.15%，跌幅走阔0.06个百分点；节后十周，一线城市中仅上海挂牌价累计上涨0.65%[5][34] - 挂牌量：全国挂牌量周环比转负，下降0.10%；一线城市供给端持续收缩，北京、上海、广州挂牌量周环比分别下降0.11%、0.19%、0.14%，近七周均呈下行趋势；深圳挂牌量周环比微升0.03%，但春节后十周累计涨幅（4.06%）较往年同期大幅回落50.36个百分点[6][37] - 成交量（实时）：广深新政效果初显，假期（4/30-5/4）广深二手房实时成交同比分别增加61.1%、30.0%，但改善程度弱于2024年930政策后同期（广深同比分别增加70.0%、421.0%）；截至5月4日，北京、广州、深圳实时成交周环比分别下降34.1%、4.0%、18.2%[4][43] - 议价率：2026年3月，一线城市整体议价率月环比下行，北京、上海、广州、深圳议价率分别为6.4%、7.4%、12.0%、8.9%[58] 三、新房周度跟踪 - 成交：北京新房成交延续上行趋势，周环比增加7%，涨幅走阔2个百分点；上海、广州、深圳周环比转负，分别下降6%、8%、4%；上海、广州年初至今累计成交同比分别增长28%、4%[7][64] - 库存及去化：一线城市新房库存周环比转负，下降0.2%；十大样本城市新房去化周期为16.8个月[66][68] 四、房企融资 - 上周（4/27-4/30）房地产企业新发债券规模合计54.30亿元，周环比大幅下降64.5%[70] 五、行业政策及新闻 - 广深发布楼市新政，主要涉及优化限购政策及提高公积金贷款额度等内容[73] 六、投资建议 - 4月10日开始的反弹行情交易逻辑首次从“炒预期”转向“炒现实”[13] - 由于基本面大概率仍在左侧，全年地产股行情以震荡为主，但随着数据趋势不断印证行业改善，向上持续性和幅度将逐步走强[13] - 根据国际经验，资本市场表现领先核心城市房价底3-6个月，大级别地产股β行情或于2026年第四季度或2027年第一季度启动[13] - 建议关注京沪土储占比较高的龙头房企，以及深耕京沪的地方国企的交易性机会[13] - 推荐三条结构性主线，按确定性从高到低排序：1）受益于香港楼市基本面触底改善的港资房企；2）受益于商业不动产REITs推出及利率下行的商业地产运营标的；3）深耕产品力、去化及盈利能力更优的“好房子”企业[13]