量化模型与构建方式 1. 模型名称：新券二级市场估值推导模型[5] * 模型构建思路：通过选取已上市的同类型REITs作为可比标的，计算其关键估值指标的平均值，以此作为评估新发行REIT二级市场合理估值区间的基准。[5] * 模型具体构建过程： 1. 确定可比样本：从已上市REITs中筛选出与目标REIT（易方达广西北投高速REIT）同属“交通基础设施”或“高速公路”类别的产品。报告中剔除了上市时间短、数据不足的标的（东方红隧道股份高速公路 REIT），最终确定13只可比产品。[5] 2. 选择估值指标：选取了三个核心估值指标进行对比分析：市净率（P/NAV）、市现率（P/FFO）和派息率（Dividend Yield）。[5] 3. 计算可比均值：计算这13只可比REITs在过去三个月内的上述指标平均值。 * 平均 P/NAV = 0.96 倍 * 平均 P/FFO = 11.38 倍 * 平均派息率 (TTM) = 9.55%[5] 4. 进行估值比较：将新发行REIT的发行价对应的估值指标与可比均值进行对比，判断其发行定价的合理性，并推测其上市后的潜在价格区间。[3][5][6] 模型的回测效果 （本报告未提供该估值推导模型的历史回测效果数据。） 量化因子与构建方式 1. 因子名称：市净率 (P/NAV)[3][5] * 因子构建思路：衡量REITs每单位净资产对应的市场价格，是评估其估值水平的基础指标之一。[3][5] * 因子具体构建过程：计算公式为： $P/NAV = \frac{每份市场价格}{每份净资产值 (NAV)}$ 其中，净资产值（NAV）通常由评估机构根据未来现金流折现模型（DCF）计算得出。对于新发REIT，发行价对应的P/NAV为1.05倍。[3] 2. 因子名称：市现率 (P/FFO)[4][5] * 因子构建思路：衡量REITs每单位运营资金流（FFO）对应的市场价格，是REITs行业常用的估值指标，比市盈率（P/E）更能反映其经营现金流状况。[4][5] * 因子具体构建过程：计算公式为： $P/FFO = \frac{每份市场价格}{每份运营资金流 (FFO)}$ 运营资金流（FFO）通常由净利润加上折旧与摊销等非现金支出，再减去不动产销售利得等调整项得到。报告中，发行价对应2026年预测P/FFO为11.61倍。[4] 3. 因子名称：派息率 (Dividend Yield)[4][5] * 因子构建思路：衡量REITs当期分红收益水平的指标，对于追求稳定现金流的投资者尤为重要。[4][5] * 因子具体构建过程：计算公式为： $派息率 = \frac{年度化每份分红金额}{每份市场价格} \times 100\%$ 报告中，分别计算了基于2026年和2027年预测可供分配金额的年化派息率，发行价对应值分别为8.62%和9.11%。[4] 同时，统计了可比REITs过去十二个月（TTM）的平均派息率为9.55%。[5] 4. 因子名称：内部收益率 (IRR) / 折现率[3] * 因子构建思路：在资产估值中，折现率用于将未来现金流折算为现值，其倒数反映了资产的隐含收益率水平（如IRR），是评估资产吸引力和定价合理性的核心参数。[3] * 因子具体构建过程：在现金流折现（DCF）估值模型中，通过设定折现率来计算资产现值。报告指出，评估机构对该项目采用的折现率为7.74%（对应的IRR为6.21%），并提及该水平略低于已上市交通设施REITs普遍高于8.0%的折现率水平。[3] 5. 因子名称：现金流年复合增长率[3] * 因子构建思路：预测底层资产未来现金流的增长潜力，是影响REITs长期价值的关键驱动因素。[3] * 因子具体构建过程：基于对车流量、收费标准、运营成本等的预测，估算未来各年的现金流，并计算其复合增长率。报告中，预测的现金流年复合增长率为1.57%。[3] 6. 衍生因子：分红豁免机制[6] * 因子构建思路：一种特殊的条款设置，旨在保障特定期间内投资者的分红收益下限，可能提升产品在市场波动时的防御性和吸引力。[6] * 因子具体构建过程：报告中未详述该机制的具体触发条件和豁免规则，但指出该机制针对2027-2029年的预期可供分配金额（分别为2.25、2.28、1.82亿元）提供了保障，从而在短期内锁定了分红收益的下限。[6] * 因子评价：该机制被认为可能提高市场对本期REIT的认可度，尤其是在区域经济增速不突出、车流量增长承压的背景下，为投资者提供了额外的安全垫。[6] 因子的回测效果 （本报告未提供单个因子的历史回测效果数据，如IC、IR等。报告中的因子取值均为针对“易方达广西北投高速REIT”这一特定标的的静态计算值或可比标的的截面平均值。） 因子/模型的具体测试结果取值： 1. 易方达广西北投高速 REIT (发行价对应值) * P/NAV: 1.05 倍[3] * P/FFO (2026E): 11.61 倍[4] * 派息率 (2026E): 8.62%[4] * 派息率 (2027E): 9.11%[4] * 折现率 (评估用): 7.74%[3] * IRR (评估用): 6.21%[3] * 现金流年复合增长率: 1.57%[3] 2. 可比REITs平均值 (过去三个月) * 平均 P/NAV: 0.96 倍[5] * 平均 P/FFO: 11.38 倍[5] * 平均派息率 (TTM): 9.55%[5]