报告投资评级 - 房地产（地产开发）行业评级为“增持”，且评级维持不变 [5] 报告核心观点 - 楼市成交热度延续，2026年1-4月百强房企销售额累计同比降幅持续收窄，行业呈现企稳迹象 [1] - 2026年4月优质龙头房企销售表现亮眼，TOP10房企权益销售额实现同比双位数增长，单月销售额同比改善明显 [1][3] - 随着前期一揽子房地产政策持续落地，供给侧逐步出清，信用优势明显的龙头央国企将持续受益于竞争结构优化，经营业绩有望企稳回升 [4] - 投资建议关注三条主线：稳健龙头央国企、存量资源丰富的运营型房企以及物业服务板块 [4][67] 百强房企整体销售情况总结 - TOP10房企：2026年4月，全口径销售金额为1,522亿元，同比+7.9%；权益销售金额为1,133亿元，同比+14.4%；全口径销售面积为615万平方米，同比-6.6% [1][8]。1-4月累计全口径销售金额为4,552亿元，累计同比-12.3%，降幅较1-3月收窄7.5个百分点 [1][8] - TOP20房企：2026年4月，全口径销售金额为1,845亿元，同比+0.4%；权益销售金额为1,425亿元，同比+8.1% [17]。1-4月累计全口径销售金额为5,873亿元，累计同比-15.2%，降幅较1-3月收窄5.6个百分点 [17] - TOP50房企：2026年4月，全口径销售金额为2,351亿元，同比-9.7%；权益销售金额为1,772亿元，同比-5.6% [26]。1-4月累计全口径销售金额为7,486亿元，累计同比-20.0%，降幅较1-3月收窄4.0个百分点 [26] - TOP100房企：2026年4月，全口径销售金额为2,706亿元，同比-12.4%；权益销售金额为2,048亿元，同比-9.5% [1][35]。1-4月累计全口径销售金额为8,607亿元，累计同比-21.3%，降幅较1-3月收窄3.5个百分点 [2][35] 房企销售结构分化与集中度 - TOP50房企销售分化显著：2026年1-4月，47家TOP50房企全口径销售金额同比平均值为-18.9%，中位数为-24.6% [2][43]。其中，同比降幅超过30%的房企有22家，占比高达46.8%；而同比正增长超过30%的房企有4家，占比8.5% [2][43] - 销售权益比例稳定：2026年1-4月，TOP10/20/50/100房企的销售金额权益比例分别为73.6%、73.6%、73.2%、73.3%，同比变动幅度在-0.1至+1.9个百分点之间，整体保持稳定 [47] - 行业集中度同比下降：2026年1-3月，以权益销售金额口径计算，TOP10/20/50/100房企的销售集中度分别为12.8%、16.8%、21.5%、24.7%，同比分别下降0.3、1.2、2.2、3.0个百分点 [49] 主流重点房企销售表现 - 累计同比表现优异房企：2026年1-4月，在20家主流房企中，全口径销售金额累计同比为正的有7家 [3][55]。表现突出的包括：中建东孚（+95.7%）、中建壹品（+51.5%）、中国金茂（+23.4%）、中海地产（+13.8%）和招商蛇口（+10.7%） [3][55] - 单月同比表现亮眼房企：2026年4月，20家主流房企中有9家单月全口径销售金额同比为正 [3][60]。表现突出的包括：中建东孚（+135.5%）、华润置地（+49.7%）、招商蛇口（+48.0%）和中国金茂（+25.5%） [3][60] 行业政策环境与投资主线 - 政策环境支持：2026年开年《求是》杂志集中刊文，明确改善和稳定房地产预期 [4][66]。前期一揽子政策持续落地，地方政府调控自主性提升，旨在推动房地产市场“止跌回稳” [4][66] - 投资主线一：稳健龙头央国企：看好具备片区综合开发能力、信用优势明显、产品美誉度高且在核心城市销售排名靠前的房企，报告推荐招商蛇口和中国金茂 [4][67] - 投资主线二：存量运营型房企：随着公募REITs积极推进，看好存量资源丰富、具备运营品牌核心竞争力的房企，报告推荐华润置地和新城控股 [4][67] - 投资主线三：物业服务板块：宏观政策支持服务消费，看好物业服务行业的长期发展空间，报告推荐绿城服务和华润万象生活 [4][67]