行业投资评级 - 维持行业“增持”评级 [4][6][52] 报告核心观点 - 2026年房地产行业仍以政策为核心主导力量，板块将反复交易政策预期 [4][52] - 政策受基本面倒逼进入深水区，预计最终政策力度将超过2008年和2014年，目前尚在途中 [4][52] - 房地产作为早周期指标，具备经济风向标的指向性作用 [4][52] - 行业竞争格局持续改善，拿地和销售表现优异的头部国央企、混合所有制及品质房企将更受益 [4][52] - 城市分化显著，核心看好“一线+2/3二线+极少量三线城市”的组合，该组合在销售反弹时表现更佳 [4][52] - 供给侧政策如收储、处置闲置土地等有新变化，且一二线城市将更受益于此类政策 [4][52] 市场行情与表现 - 本周申万房地产指数累计上涨3.7%，领先沪深300指数2.39个百分点，在31个申万一级行业中排名第13 [1][17] - 本周房地产板块上涨个股共76支，下跌31支 [17] - 个股方面，苏州高新、京投发展、宁波富达、荣丰控股、京蓝科技涨幅居前，分别上涨21.0%、18.8%、16.1%、15.7%、15.2% [17][22] - 重点关注的40家A/H房企中，中国海外发展、越秀地产、中国金茂、龙湖集团、建发国际集团涨幅居前，分别上涨19.9%、17.3%、16.3%、14.1%、13.9% [17][25] “五一”假期市场表现 - 节前政策加码城市“五一”市场明显升温，但多数城市延续前期分化行情 [1][11] - 新房方面，“五一”期间重点26城新建商品住宅网签面积51.8万平方米，同比增长12.5% [1][12] - 政策加码城市新房成交提升显著：深圳“五一”期间新房销售面积同比增长59%，武汉同比增长122% [1][12] - 二手房方面，“五一”期间重点11城二手住宅网签成交合计约2300套，同比增长26.7% [1][12] - 核心城市二手房成交活跃：北京、上海、深圳“五一”期间二手住宅网签成交量同比分别增长76%、16%、81% [1][12] 重点城市新房成交跟踪 - 本周（报告期）30个样本城市新房成交面积为108.3万平方米，环比下降40.2%，同比下降48.8% [2][27] - 分城市能级看：一线城市成交34.1万平方米（环比-49.5%，同比-48.3%）；二线城市成交54.2万平方米（环比-31.5%，同比-42.1%）；三线城市成交20.0万平方米（环比-42.1%，同比-61.6%） [2][27] - 2026年累计18周（年初至今），样本30城新房成交面积共计2593.4万平方米，同比下降24.3% [2][30] - 累计同比分能级：一线城市成交791.3万平方米（同比-11.2%）；二线城市成交1277.6万平方米（同比-20.0%）；三线城市成交524.6万平方米（同比-43.9%） [2][30] - 5月当月累计（截至报告期），样本30城新房成交121.6万平方米，同比下降6.2%，其中一线城市同比增长9.0%，二线城市同比增长1.1%，三线城市同比下降35.5% [30] 重点城市二手房成交跟踪 - 本周（报告期）15个样本城市二手房成交面积合计146.0万平方米，环比下降33.3%，同比下降15.2% [3][35] - 分城市能级看：一线城市成交61.0万平方米（环比-38.2%）；二线城市成交63.1万平方米（环比-27.5%）；三线城市成交21.8万平方米（环比-33.8%） [3][35] - 2026年累计18周（年初至今），样本15城二手房成交面积共计3537.7万平方米，同比微降0.5% [3][35] - 累计同比分能级：一线城市成交1536.8万平方米（同比1-0.4%）；二线城市成交1466.2万平方米（同比-4.9%）；三线城市成交534.7万平方米（同比增长13.5%） [3][35] 房企信用债与融资情况 - 本周（5.4-5.10）共发行房企信用债2只，环比减少12只；发行规模共计12.00亿元，环比减少115.7亿元 [3][45] - 本周总偿还量39.72亿元，净融资额为-27.72亿元 [3][45] - 发行债券主体评级以AA级为主，占比66.7%；债券类型全部为私募债；债券期限以1-3年以上为主，占比66.7% [45] - 本周发行利率位于2.00%-2.28%区间 [47][48] 近期政策回顾 - 4月底中央政治局会议定调“努力稳定房地产市场”后，各地政策端明显发力 [1][11] - 深圳自4月30日起定向放松核心区域限购，并上调公积金贷款额度（个人至70万，家庭至130万） [11] - 广州大幅提升公积金贷款额度（单人最高100万，家庭最高200万，符合条件可达360万），并推出“卖旧买新”贷款补贴、优化房票政策等 [11] - 四川资阳、广东中山、天津、上海等地近期也出台了涉及公积金放松、购房补贴、保障房建设、盘活存量资产等多项政策 [50][51] 投资配置建议 - 配置方向一（地产开发）：H股推荐绿城中国、建发国际集团、华润置地、越秀地产、中国海外发展、中国金茂；A股推荐滨江集团、招商蛇口、建发股份、保利发展、华发股份 [4][52] - 配置方向二（地方国企/城投/化债）：推荐城投控股、城建发展 [4][52] - 配置方向三（中介）：推荐贝壳-W [4][52] - 配置方向四（物业）：属于跟涨板块，推荐华润万象生活、招商积余、绿城服务、保利物业、中海物业等 [4][52]