报告行业投资评级 - 报告未明确给出统一的行业投资评级 [1][3] 报告核心观点 - 2026年4月核心城市“小阳春”行情延续 重点城市二手房成交量同比明显增长 市场预期有所好转 [3] - 当前二手房价格仍处于筑底过程之中 期间出现小幅波动属于正常市场表现 [3] - 政治局会议定调“努力稳定房地产市场 扎实推进城市更新” 预计二季度政策将致力于持续巩固筑底趋势 [4] - 核心城市在“好房子”项目入市带动下 5月新房市场量价预计整体保持平稳 二手房市场成交量可能出现自然回落 价格预计延续小幅波动态势 [4][5] 市场数据总结 整体市场表现 - 2026年4月百城二手住宅均价为12733元/平方米 环比下跌0.46% 跌幅较上月扩大0.12个百分点 同比下跌8.34% 较上月收窄0.21个百分点 [3] - 2026年4月百城新建住宅均价为17129元/平方米 环比上涨0.08% 同比上涨2.18% [3] - 2026年4月50城住宅平均租金为33.98元/平方米/月 环比下跌0.05% 同比下跌3.38% [3] 二手房市场 - 分梯队看 4月一线 二线及三四线城市二手住宅价格环比分别下跌0.16% 0.51% 0.54% 其中上海环比上涨0.05% [8][9] - 从涨跌城市个数看 7个城市环比上涨 93个城市环比下跌 [9] - 4月（截至29日）重点20城二手房成交量为15万套 同比增长13.2% 其中北京成交17006套 同比增长15.4% 上海二手商品房成交2.8万套 同比增长22.3% [9] 新房市场 - 4月一线城市新建住宅价格环比上涨0.39% 同比上涨6.21% 其中上海 深圳环比分别上涨0.57%和0.21% [10] - 二线城市新建住宅价格环比下跌0.01% 同比上涨1.57% 三四线代表城市环比下跌0.23% 同比下跌2.57% [10] - 从涨跌城市个数看 23个城市环比上涨 72个城市环比下跌 5个城市持平 [10] 租赁市场 - 4月住房租赁市场热度延续分化格局 一线城市普通住宅平均租金环比上涨0.26% 同比下跌2.49% 其中上海 深圳 北京租金分别环比上涨0.55% 0.20% 0.19% [11] - 二线 三四线租金环比下跌 其中二线城市平均租金环比跌幅较3月扩大0.18个百分点至0.22% 三四线代表城市租金跌幅扩大0.13个百分点至0.19% [11] 政策环境总结 中央政策 - 4月28日政治局会议定调“努力稳定房地产市场 扎实推进城市更新” [4][12] - 4月16日 财政部 住建部发布通知 拟对不超过15个实施城市更新行动的城市给予补助 东 中 西部地区每个城市补助总额分别不超过8亿元 10亿元和12亿元 [12] - 4月22日 多部门发文推出多项举措保障青年住房 [12] - 4月24日 全国人大常委会法工委表示将修订城市房地产管理法 [12] - 4月24日 财政部 国家发改委发布通知 将地方政府专项债券项目“自审自发”试点范围扩大至14个省市 [12] 地方政策 - 4月29日深圳发布楼市新政 优化限购及公积金政策 家庭公积金贷款最高可贷351万元 [13] - 4月30日广州出台八项稳楼市措施 公积金最高可贷360万元 支持“卖旧买新”发放补贴 [14] - 长沙 成都 武汉等地落地城市更新相关文件 珠海 天津 广州等地落地推动存量盘活相关政策 [14] - 武汉 南京 济南 青岛等多地优化公积金贷款政策 [14] - 4月福建发行约129亿元专项债券收回收购闲置存量土地 [14] 行业趋势与项目动态 - 海南 湖南 云南三省相继发布“好房子”建设技术导则 推动“好房子”建设向特色化 精细化方向深化 [16] - 报告列举了2026年1-4月多个城市的典型样本项目 涉及华润置地 保利发展 绿城中国 招商蛇口 中海地产等多家开发商 [17][18][19] - 报告列出了2026年4月百城新建及二手住宅价格 以及50城住宅租金的详细城市数据表 [20][21][22]