核心观点 报告的核心观点是，中国房地产市场已从增量扩张转向存量提质增效阶段，盘活存量资产成为激发市场活力、优化空间结构和促进产业升级的关键抓手[6]。尽管国家及地方层面已出台多项支持政策，但存量业态问题突出，且盘活过程面临资金束缚、运营能力不足和政策落地力度不够三大核心困境[30][31]。报告通过分析典型案例，提出了运营提升、资产重组、转型改造、金融化和合作共赢五大盘活策略，并建议从加强资金管理、提升运营能力和推动数字化赋能等方面提供保障[48][52][56][61][62][64][69][73]。 1. 存量资产盘活形势分析 1.1 政策环境 - 国家层面政策支持：2025年以来，国家层面多次出台政策支持盘活存量资产，包括鼓励地方政府利用专项债券资金收回收购存量闲置土地，以及探索多渠道盘活存量商品房用于保障性住房等[6][7]。 - 具体政策工具：政策明确优先收回收购企业无力或无意继续开发的住宅和商服用地，并将保障性住房再贷款利率下调至1.25%以提供低成本资金支持[7][10]。 - 地方政策跟进：上海、广州、杭州、成都、重庆、武汉、天津等多地积极出台政策，通过允许转变房屋用途、松绑“自持”限制、利用专项债收储等方式破解存量盘活瓶颈[12][13][14]。 - 政策落地挑战：专项债收储力度仍需加大，截至2026年4月末，各省市拟使用专项债收购存量闲置土地的规模约8000亿元，实际发行约3721亿元，占比仅约47%[18]。 1.2 存量资产现状与问题 - 商品住宅库存高企：截至2025年12月末，全国住宅已开工未售库存达27.0亿平方米，广义库存（已开工未售+未开工土地）达46.7亿平方米[22]。截至2026年4月底，50城商品住宅可售面积出清周期为24.1个月，其中三四线代表城市高达32.6个月[22][23]。 - 新旧产品“代际差”：“好房子”新规后，新房在得房率、户型设计等方面优势明显，导致此前建设的项目去化困难，高闲置率加剧了房企资金链紧张和停工风险[25]。 - 商业地产经营承压：2025年，商业地产百强代表企业重点项目平均出租率为88.8%，较2024年下降0.7个百分点[26]。部分二线城市如重庆、天津、青岛等写字楼空置率较高，经营压力增加[26]。 - 产业园区转向存量优化：2025年中国产业园区总供应面积预计突破62亿平方米，大量园区处于低效运营状态，亟需盘活[28]。 - 闲置土地资源浪费：闲置土地因规划调整、企业资金链等问题长期未开发，造成资源浪费[29]。 1.3 主要制约因素 - 资金约束突出：存量资产改造需巨额资本支出，但传统信贷因抵押物价值认定保守、项目现金流不确定性高而放贷谨慎，REITs等创新工具对资产合规性要求高，导致项目易陷入停滞或低效循环[30][33]。 - 运营能力不足：许多资产持有方缺乏专业资产管理思维和精细化运营体系，兼具商业洞察、资产管理与资本运作能力的复合型人才匮乏，限制了资产价值挖掘[30][34]。 - 政策落地困境：规划调整审批过程漫长，缺乏弹性豁免机制；既有建筑改造难适配新建标准；收储与金融支持政策（如REITs）落地力度不够，且民企面临更高的合规门槛与不确定性[31][34]。 2. 存量资产盘活典型案例分析 2.1 盘活实践模式 - 利用政策促成收购：多地通过发行专项债收购存量商品房用作保障性住房，例如广州、深圳、佛山、珠海等地已完成4个项目共1377套的收购，金额14.43亿元；广西累计收购2.92万套[35]。高校也在收购存量商品房用作学生宿舍，如湖北大学、合肥工业大学等[37][40]。 - 自主改造盘活：部分房企探索“商改住”、“住改租”等模式，例如北京丰台区某办公楼被改建为728套保租房，上海美欣大厦写字楼被改造为230套人才公寓[39][41]。2025年全国新开业3万方以上集中式商业中，存量改造项目占比近20%，如万达、华润万象生活等企业的改造项目[42]。 - 土地置换模式：房企通过将存量资产或土地交由政府收储，换取资金或新的土地资源。例如，金地商置将武汉1183套存量公寓由区属平台收购，收购款转化为拿地资金，后续在武汉换得4宗宅地，其2025年获取的土地储备中，超七成来自存量盘活[44][45]。专项债收储的土地中，地方国企占比近88%，民企占比约10%[42]。 2.2 经验借鉴 - 把握政府收购机遇：积极对接地方政府，推动存量房源进入专项债收购名录，并关注高校宿舍补短板需求，拓展非传统销售渠道[46]。 - 深耕存量改造运营：依托自身运营优势，对运营欠佳的商业、产业资产进行重新定位、空间重构与业态升级，实现从开发商向资产管理商转型[46]。 - 创新土地收储置换：主动申报闲置地块争取纳入收储计划，探索“以地换地”或“以房换地”模式，优化土地储备结构并规避高地价风险[47]。 3. 存量资产盘活策略 3.1 运营提升型策略 - 业态调整与功能优化：依据区域市场需求分析，对现有资产进行系统性业态调整、空间改造和租户结构优化，并通过营销推广提升项目吸引力[48]。 - 数字化深度赋能：通过物联网与智能管理系统提升运维效率，利用商业大数据平台进行精准洞察，构建线上会员体系与全渠道营销平台增强客户粘性[51]。 3.2 资产重组型策略 - 资产剥离与转让：将非核心、低效资产通过协议转让、挂牌交易或资产证券化方式出售，实现资金回笼，可采用“资产+运营权”分离模式降低买方门槛[52]。 - 企业合并与并购：通过横向并购将资产打包出售给实力雄厚房企，或通过纵向、跨界并购整合产业链，实现规模效应和土地用途变更增值[53][55]。 3.3 转型改造型策略 - 产业园区多维升级：围绕“空间更新+生态构建+资本运作”，对老旧园区进行空间集约化、功能复合化改造，并构建数字化、产业化服务生态[56]。 - 改造为长租公寓或文旅项目：遵循“评估-规划-改造-运营”全流程，将存量商业、厂房等物业改造为长租公寓或文旅项目，并实施专业化运营[58][60]。 3.4 金融化盘活策略 - 推进资产证券化：将存量资产打包为REITs产品上市是重要退出途径。截至2026年3月，已有15只商业不动产REITs上报交易所，计划募集资金合计约460亿元；已上市住房租赁REITs 9只[61]。 3.5 合作共赢型策略 - 委托专业运营：与专业商业运营公司合作，通过引入首店经济、主题市集等形式提升客流，并建立包含租金分成机制的委托管理协议[62]。 - 跨界生态合作：与互联网、文旅、康养等企业共建合作平台，开发智慧商业、沉浸式体验业态或医养结合服务，实现客群资源共享与流量互导[62][63]。 4. 保障措施 4.1 加强资金管理 - 拓宽融资渠道：构建多元化融资矩阵，积极申请发行城市更新专项债、保障性住房REITs，探索供应链金融资产证券化，并引入保险资金、主权基金等长期资本[66]。 - 优化资金配置：建立动态资金优先级分配模型，实施资金集约化调配，推行资金占用成本考核，并预留10%-15%的应急储备金[67]。 - 建立风险预警机制：构建量化风险预警指标体系，设置现金短债比等多级阈值，并建立压力测试模型以制定应急预案[68]。 4.2 提升运营能力 - 组建专业团队：在集团层面设立存量资产管理中心，建立市场化的人才选拔和“基本薪酬+绩效奖金+项目跟投”的激励机制[70]。 - 加强人才培养：构建分层分类的人才培养体系，针对不同层级员工开展战略研修、专业能力提升和标准化作业培训[71]。 - 引入先进管理模式：对标国际标准，探索轻资产运营模式转型，导入数字化运营管理系统，构建“投融管退”全生命周期管理体系[72]。 4.3 推动数字化赋能 - 构建数字化资产管理平台：建立覆盖全集团的统一资产资源数据库，实现资产信息实时更新与可视化分析，嵌入智能预警模块，并利用大数据工具为盘活决策提供依据[73]。