报告行业投资评级 - 强于大市（维持）[3] 报告的核心观点 - 新房市场延续“弱复苏”基调，销售端改善领先于投资端，一线城市房价环比连续4个月上涨[4][9][50] - 二手房市场热度延续，一线城市价格环比保持正增长，上海成交活跃带动议价空间收窄[4][22][24][25] - 土地市场缩量下行，结构分化，一线城市及央国企为拿地主力[36][37][38] - 开发投资与新开工动力仍显不足，累计同比降幅扩大[4][43][46] - 租金企稳为房价提供基本面支撑，是后续关注重点[30][50] 根据相关目录进行总结 一、 一线城市新房价格保持正增长 （一）新房：季节性因素影响5月销售环比下降，一线城市房价环比正增长 - 销售数据：5月中国商品房销售额0.64万亿元，单月环比增长10.93%，累计同比下降13.5%；销售面积0.61亿平方米，单月环比增长5.74%，累计同比下降10.8%[9] - 供应情况：5月重点35城市商品住宅批准上市10.98万套，单月同比增长12.7%，累计同比下降15.91%[12][14] - 居民信贷：5月新增居民中长期贷款为负571亿元[12][15] - 库存去化：截至5月，商品房待售面积7.72亿平方米，累计同比下降0.4%；不同城市去化周期分化明显，北京、上海、深圳、广州、杭州分别为27.59、19.49、21.19、24.48、10.86个月，而南京、无锡、沈阳、青岛等城市超过30个月[16][17][18] - 价格表现：5月70个大中城市新房销售价格指数环比下降0.2%，其中一线城市环比上涨0.2%（连续第4个月上涨），二、三线城市分别环比下降0.1%、0.4%[4][19] （二）二手房：一线城市二手房价环比延续正增长 - 成交热度：5月二手房市场热度延续，上海单月成交套数同比增长30.95%，北京同比增长12.6%[4][22][24] - 价格走势：5月70个大中城市二手房价格环比降幅扩大，但一线城市二手住宅销售价格环比增长0.4%（连续第3个月正增长），样本二线、三线城市分别环比下降0.2%、0.4%[4][24] - 议价空间：5月上海、深圳、重庆等地二手房成交议价空间较4月收窄[25][31] - 租金信号：5月北京、上海、深圳中原领先指数持续正增长；上海住宅租金指数持续正增长，租金企稳为房价提供基本面支撑[30][32][34] 二、 土地：缩量延续，结构分化 - 成交规模：2026年1-5月，100大中城市成交住宅土地规划建筑面积0.49亿平方米，累计同比下降33%；住宅土地成交总价0.42万亿元，累计同比下降38.51%[36][37][40] - 结构特征：1-5月住宅土地成交中，一线城市价值占比约26.58%，高于往年平均水平[37] - 拿地主体：央国企为拿地主力，越秀地产、华润置地、保利发展全口径新增货值位列行业前三；民企滨江集团1-5月全口径新增货值209亿元，位列行业第六[38][42] 三、 投资：持续下行，仍有压力 - 开发投资：5月房地产开发投资完成额累计同比下降16.2%，降幅较前月扩大[4][43][44] - 开工竣工：5月新开工面积累计同比下降22.6%，施工面积累计同比下降12.3%，竣工面积累计同比下降23.4%[4][46][52] 四、 投资建议 - 行业判断：新房市场处于弱复苏，销售改善领先投资；二手房一线城市价格正增长；租金企稳是积极信号[50] - 标的推荐： 1. 关注老库存减值计提充分、核心区域新增货值充足的开发商，如建发国际集团、绿城中国、滨江集团、华润置地、中国金茂[50] 2. 关注商业运营能力突出的开发商，如恒隆地产、太古地产[50] 3. 二手房成交占比提升下，关注中介机构布局机会，如贝壳-W、我爱我家[50]