报告行业投资评级 - 报告未明确给出“买入”、“持有”或“卖出”等具体的投资评级 [4] 报告核心观点 - 波兰中部仓库市场在2026年第一季度表现稳健，租赁活动同比增长强劲，但环比有所下降 [4] - 市场空置率持续下降，租金水平保持稳定，开发商对新项目启动态度谨慎，无投机性空间在建 [4] - 该地区凭借其中心地理位置和发达的交通网络，是第三方物流和零售企业的关键分销中心，并受益于与中国的铁路连接 [4] 市场概况与规模 - 波兰中部是波兰第三大工业和物流市场，现代化仓库总面积达510万平方米，占全国总供应量的13.7% [4] - 该地区人口为230万，面积18,218平方公里，拥有275公里的A1和A2高速公路网络 [7] - 2026年3月数据显示，该地区失业率为6.7%，企业部门月均税前工资为8,600兹罗提，交通和仓储行业月均税前工资为8,500兹罗提 [7] 租赁活动与需求分析 - 2026年第一季度总租赁活动（吸纳量）达到约23万平方米，同比增长近50% [4] - 租赁活动以续租为主导，占总吸纳量的56%，新签租赁占32%，扩张性租赁占12% [4] - 本季度最大交易包括：皮奥特克-特雷布纳尔斯基物流城68,300平方米的续约、EQT埃克塞特帕克斯特里科夫45,000平方米的延期、以及P3皮奥特克23,100平方米的新租赁 [4] - 环比来看，租赁活动从2025年第四季度的55万平方米（历史最强季度之一）有所下降 [4] 供应、空置与租金 - 截至2026年第一季度末，市场空置率为6.7%，较去年同期下降3.3个百分点 [4] - 可供即时使用空间减少，主要原因是稳定的租户吸纳和有限的投机性竣工 [4] - 仓库租金保持稳定，范围为每月每平方米3.80-4.50欧元 [4] - 服务费范围为每月每平方米4.00-7.00波兰兹罗提 [4] - 标准租赁条款中，年度租约的免租期为1-1.5个月 [4] 开发活动与在建项目 - 截至2026年第一季度末，在建的现代仓库空间超过16万平方米，同比减少36% [4] - 所有开发管线均通过预租协议落实，目前没有投机性空间正在建设中，反映了开发商的谨慎态度 [4] - 本季度新增供应总量仅约26,999平方米，同比减少近44%，唯一完成的项目是帕纳提尼公园Zgierz II的现有展厅扩建 [4] - 主要在建项目包括：Mapletree Piotrków（41,600平方米）、Segro Logistics Park Stryków第二栋建筑（37,900平方米）和MLP Łódź（37,000平方米） [4] 区域优势与物流枢纽 - 该地区的核心优势在于其中心地理位置和高度发达的交通网络，使其成为第三方物流运营商和面向国内市场的零售连锁企业的关键分销中心 [4] - 其战略重要性得益于与国际供应链（包括中国）的紧密铁路连接，强化了其作为丝绸之路经济带转运和分销中心的作用 [4] - 主要物流枢纽包括斯特里科、罗兹和皮奥特鲁夫·特里布纳尔斯基 [4] - 现有库存排名前五的仓库目的地为：罗兹东站（149万平方米）、斯特里科夫（113万平方米）、格拉比卡（33万平方米）、兹格里兹（29万平方米）和罗兹西（24万平方米） [7]