报告投资评级 * 本报告未明确给出行业投资评级 报告核心观点 * 2026年第二季度北京甲级写字楼市场整体表现平稳，但子市场分化格局延续，科技行业需求活跃，租金整体仍面临下行压力[3] * 市场短期企稳，存量持续去化使供给过剩压力有所缓解，但第三季度新增供应将形成阶段性高峰，加剧区域竞争，租金和空置率将承压[3][4] * 投资市场由科创企业自用需求主导，资本更关注与区域产业基础深度绑定的优质资产，纯财务投资趋于审慎[18][19] 市场概览与展望总结 * 2026年第二季度全市甲级写字楼平均净有效租金为每月每平方米人民币219.2元，环比下降0.8%，同比下降8%[3] * 全市平均空置率为15.9%，环比微涨0.1个百分点，但较去年同期下降2.5个百分点[3] * 第三季度，CBD子市场将集中迎来CBD-Z5大家未来中心、Z6维晟中心、Z3中金、普洛斯、香港置地三大新项目竣工，望京-酒仙桥子市场将有太古坊二期交付，新增供应将达阶段性高峰[4] * 东部及东北部片区项目集中入市将加剧区域竞争，业主让利招商，租金仍存下行压力，空置率或将阶段性走高[4] 供应与需求总结 * 2026年第二季度新增供应50，000平方米，净吸纳量为29，834平方米[6] * 季度内齐家园外交服务大厦竣工交付，使全市甲级写字楼总存量增至1，226.6万平方米[9] * 需求呈现板块集中、行业集聚及以内资为主的特征，中关村板块交易活跃度领跑全市[10] * TMT（科技、媒体、电信）行业成交面积占比较高，算苗科技、算秩未来、华夏科技等企业录得新租成交[10][17] * 金融机构如华鑫信托持续加码金融街核心区位[10][17] * 内资企业为市场主力，成交占比超85%，外资需求占比不足15%[10][12] * 市场“择优迁移”特征强化，产业配套完善、楼宇品质高的项目去化更快[12] 租金走势总结 * 各子市场租金表现分化显著：中关村为全市唯一租金环比上涨的子市场，均价为每月每平方米人民币251.4元，环比上涨0.3%[13] * CBD平均租金为每月每平方米231.9元，环比下跌0.6%[13] * 金融街为全市租金高地，平均租金为每月每平方米336.7元，但环比下跌2.2%[16] * 望京-酒仙桥平均租金为每月每平方米148.6元；燕莎平均租金为每月每平方米183.5元，环比下跌1.2%[16] * 东二环子市场租金为每月每平方米201.7元，环比下跌2.5%，跌幅居全市前列[16] * 丽泽租金整体保持平稳，亚奥租金跌幅温和[3][16] 投资市场总结 * 大宗投资市场以内资为主，成交结构向产业型买家倾斜，科创企业自用购置占比提升[18] * 本季度代表性交易包括：智谱AI以约人民币3.61亿元收购中关村软件园钻石大厦（建筑面积约22，700平方米）用于自持研发[18] * 中国人寿实控的北京金庭置业有限公司以人民币29.93亿元底价竞得CBD核心Z10地块，规划建筑面积12万平方米，将自持作为核心资产[18] * 保险资金倾向于配置区位成熟、租赁需求稳定、具备长期现金流能力的核心资产[18] * 以租金回报为导向的财务投资趋于审慎，资本更关注与区域产业基础深度绑定的优质资产[19] 主要区域市场数据总结 (2026年第二季度) * 中关村: 存量143万平方米，平均租金251.4元/平方米/月，空置率8.2%[21] * 金融街: 存量113万平方米，平均租金336.7元/平方米/月，空置率10.3%[21] * 中央商务区(CBD): 存量367万平方米，平均租金231.9元/平方米/月，空置率12.5%[21] * 望京-酒仙桥: 存量124万平方米，平均租金148.6元/平方米/月，空置率17.5%[21] * 丽泽: 存量124万平方米，平均租金214.5元/平方米/月，空置率21.9%[21] * 燕莎: 存量111万平方米，平均租金183.5元/平方米/月，空置率20.9%[21] * 东二环: 存量120万平方米，平均租金201.7元/平方米/月，空置率21.8%[21] * 亚奥: 存量101万平方米，平均租金136.0元/平方米/月，空置率20.6%[21]