报告公司投资评级 - 维持“买入”评级 [4] 报告核心观点 - 受土地开发收入下滑影响，公司2026上半年业绩承压，但利润韧性依赖产业投资，园区运营质量提升，新兴业务有望增厚业绩 [4] 根据相关目录分别进行总结 营收利润情况 - 公司2026年上半年实现营业收入11.05亿元，同比减少47.5% [5] - 归母净利润5.11亿元，同比减少13.7% [5] - 扣非归母净利润3.93亿元，同比减少28.0% [5] - 经营性净现金流5.05亿元，同比减少32.7% [5] - 毛利率45.33%，同比增加0.87个百分点 [5] - 营收腰斩主因园区开发运营收入大幅收缩，上半年向苏州工业园区管委会收取的园区开发运营收入仅1.0亿元（2025年上半年为10.2亿元） [5] - 利润降幅远小于营收降幅，主要依靠公允价值变动收益3.37亿元（2025年上半年为0.56亿元）、投资收益2.73亿元（2025年上半年为1.49亿元）和非流动性资产处置损益1.58亿元 [5] 业务发展情况 - 2026年上半年园区开发运营收入6.56亿元，利润3.37亿元 [6] - 绿色公用业务收入3.81亿元，利润1.05亿元 [6] - 产城融合园方面，公司开发运营面积超250平方公里，上半年新增内外资注册项目61个、注册资本超22.6亿元 [6] - 区中园方面，嘉善智慧园一期和苏锡通智能制造产业园一期约20万方投运后出租率分别约90%和77% [6] - 苏州工业园区内项目仍保持91%高出租率，但外部新拓项目去化承压 [6] - 公司上半年已落地签约具身智能项目16家，“载体+基金+生态”模式初现 [6] 两翼业务发展 - 绿色发展方面，截至6月底，中新绿能、中新春兴累计并网约700MW [7] - 上半年中新联科处理工业废水79万吨，同比增加35% [7] - 产业投资方面，累计认缴外部市场化基金55支，认缴总额超45亿元 [7] - 累计直投科技项目49个，合计投资7.12亿元 [7] - 上半年追投国顺激光、松应科技，新增瞬恒智能、数预智能，并出资1.5亿元参与元生创投四期基金 [7] 盈利预测与估值 - 预计公司2026-2028年归母净利润分别为10.9、11.5、12.2亿元 [4] - 预计EPS分别为0.73、0.76、0.81元 [4] - 当前股价对应PE分别为10.7、10.1、9.5倍 [4] - 2024年营业收入26.85亿元，2025年营业收入32.14亿元，预计2026-2028年营业收入分别为34.63、36.61、38.57亿元 [8] - 2024年归母净利润6.37亿元，2025年归母净利润10.56亿元 [8] - 2024年毛利率50.4%，2025年毛利率44.2% [8] - 2024年净利率23.2%，2025年净利率37.9% [8] - 2024年ROE为3.2%，2025年ROE为6.0% [8]