投资评级 - 保利物业投资评级为“买入（维持）”[1] 核心观点 - 保利物业2026年中期业绩显示物管基本盘强劲，增值业务主动调整结构，盈利能力改善，维持“买入”评级[4] 业绩表现 - 2026年上半年保利物业实现收入88.29亿元，同比增长5.2%[5] - 归母净利润9.34亿元，同比增长4.8%[5] - 毛利率19.19%，同比微降0.19个百分点，基本保持稳定[5] - 净利率10.7%，同比微降0.1个百分点[5] - 行政费率降至4.9%，同比下降0.4个百分点，实现人力成本主动管控[5] - 截至上半年末，现金及银行结余123.37亿元，较年初下降4.3%[5] - 贸易应收款项及应收票据44.33亿元，较年初增长28.7%[5] 物业管理服务 - 2026年上半年物业管理服务收入70.80亿元，同比增长11.9%，收入占比提升至80.2%（2025年上半年为75.4%），是收入增长核心驱动力[6] - 物管毛利率15.82%，同比下降0.77个百分点，受规模扩张初期成本前置及人力成本刚性影响[6] - 截至上半年末，合约面积10.18亿平方米，较年初增长2.2%[6] - 在管面积8.94亿平方米，较年初增长4.5%，其中第三方占比66.9%[6] - 上半年第三方新拓金额14.06亿元，其中超千万项目占比55.1%，位于核心50城的项目占比80.8%[6] - 上半年住宅社区平均物管费单价2.52元/平方米/月，新项目定价提升及存量项目提价效果持续释放[6] 增值业务 - 2026年上半年非业主增值服务收入7.19亿元，同比下降16.7%，其中案场协销服务同比下降20.7%，写字楼租赁同比下降12.5%[7] - 非业主增值服务毛利率同比提升1.57个百分点至12.78%[7] - 社区增值服务收入10.30亿元，同比下降14.4%，房屋租售经纪、家政服务、空间运营等核心业务保持增长[7] - 社区增值服务毛利率大幅提升6.85个百分点至46.78%，盈利质量显著改善，表明公司正从追求规模转向聚焦高毛利核心品类[7] 财务预测 - 预计保利物业2026-2028年归母净利润为16.6、17.7、19.3亿元，对应EPS为3.00、3.21、3.49元[4] - 当前股价对应PE为8.3、7.8、7.2倍[4] - 预计2026-2028年营业收入分别为185.44亿元、201.61亿元、219.98亿元，同比增长8.3%、8.7%、9.1%[8] - 预计2026-2028年毛利率分别为17.3%、17.5%、17.8%[8] - 预计2026-2028年净利率分别为9.1%、8.9%、8.9%[8] - 预计2026-2028年ROE分别为15.3%、15.4%、15.5%[8]