报告公司投资评级 - 维持“买入”评级 [1][7] 报告核心观点 - 招商积余2026年上半年业绩表现稳健，但略低于预期，新签合同额增速可观，公司估值仍具吸引力 [4][7] 2026年上半年业绩表现 - 2026年上半年，公司实现营收97.7亿元，同比+6.6% [4] - 归母净利润5.0亿元，同比+0.2%，略低于市场预期 [4] - 扣非后归母净利润4.9亿元，同比+5.2% [4] - 基本每股收益0.4725元，同比+0.7% [4] - 毛利率11.0%，同比-1.4pct [4] - 归母净利率5.1%，同比-0.3pct [4] - 期间费用率3.2%，同比-1.1pct，其中管理费率2.4%，同比-0.9pct [4] - 业绩增速低于收入增速，主要源于毛利率下降和投资收益减少，投资收益0.05亿元，同比-23% [4] 物业管理业务分析 - 2026年上半年，物业管理收入94.8亿元，同比+7.0% [4] - 物管毛利率9.8%，同比-1.3pct [4] - 基础物业管理收入同比+10.0%，占比79.5% [7] - 平台增值服务收入同比-27.3%，占比1.7% [7] - 专业增值服务收入同比+0.05%，占比18.8% [7] - 基础物业、平台增值服务、专业增值服务毛利率分别为10.4%、12.5%、7.3%，分别同比-1.2、+1.5、-2.2pct [7] - 截至2026年上半年末，管理面积达到4.07亿平米，同比+39.0%，较2025年末+7.9% [7] - 住宅、非住宅分别占比38%、62% [7] - 来自招商蛇口的管理面积占比26% [7] - 2026年上半年，新签年度合同额20.9亿元，同比+18.7% [7] - 第三方项目新签年度合同额20.3亿元，同比+27.6% [7] 资产管理业务分析 - 2026年上半年，资产管理收入2.9亿元，同比-4.1% [4] - 资管毛利率48.6%，同比基本持平 [4] - 商业运营收入0.9亿元，同比-6.1%，毛利率29.6%，同比+2.7pct [7] - 持有型物业出租及经营收入2.1亿元，同比-3.2%，毛利率56.6%，同比-1.4pct [7] - 截至2026年上半年末，招商商管在管商业项目73个（含筹备项目），管理面积395万方，同比-0.5% [7] - 自持项目3个，受托管理招商蛇口项目59个，第三方品牌输出项目11个 [7] - 随着招商蛇口在商业地产的布局加大，公司资产运营业务有望获得更大支持 [7] 盈利预测与估值 - 下调2026-2028年归母净利润预测分别为9.41、9.93、10.76亿元（原值9.9、10.7、11.5亿元） [7] - 现价对应2026/2027年市盈率分别为10、9倍 [7] - 对比可比公司绿城服务市盈率-ttm 12.2倍，当前公司估值仍具备较高吸引力 [7] 财务数据摘要 - 2025年营业总收入192.73亿元，同比增长12.2% [5] - 2025年归母净利润6.55亿元，同比-22.1% [5] - 2026年预计营业总收入206.99亿元，同比增长7.4% [5] - 2026年预计归母净利润9.41亿元，同比增长43.8% [5] - 2027年预计营业总收入223.76亿元，同比增长8.1% [5] - 2027年预计归母净利润9.93亿元，同比增长5.5% [5] - 2028年预计营业总收入243.47亿元，同比增长8.8% [5] - 2028年预计归母净利润10.76亿元，同比增长8.3% [5]