报告公司投资评级 - 投资评级为“买入丨维持”[10] 报告核心观点 - 优质自持业务打造核心竞争力，商业REITs打开估值空间，开发端对盈利的拖累日趋收敛，公司未来估值修复可期[2][14] 根据相关目录分别总结 事件描述 - 新城控股2026年上半年实现营收176.4亿元（同比-20.2%），归母净利润8.5亿元（同比-5.1%），扣非归母净利8.9亿元（同比-6.4%）[7] 事件评论：高盈利持有型业务为业绩核心驱动 - 开发结算规模缩量与均价下行拖累收入，2026年上半年竣工面积同比-58.1%，表内结算面积/均价分别同比-2.4%/-28.6%，开发营收同比-30.4%[14] - 持有型业务增长稳健，上半年实现商业运营总收入71.1亿元（+2.4%），物业出租及管理营收65.6亿元（+2.1%），公司总营收176.4亿元（-20.2%）[14] - 高盈利持有型业务营收贡献持续提升拉升毛利率，开发结算毛利率筑底反弹（同比+1.9个百分点至9.9%），2026年上半年综合毛利率33.1%（+6.3个百分点）[14] - 持有型业务毛利贡献达到79.9%（+2.8个百分点）[14] - 期间费率提升、对合联营企业投资收益亏损、所得税率上行等对业绩形成拖累，最终归母净利润8.5亿元（-5.1%），扣非归母净利8.9亿元（-6.4%）[14] - 2026年竣工目标311万平（较2025年实际-44.5%），已售待结项目均价同比承压，对全年收入形成压制[14] - 高盈利商业运营总收入预期稳健增长，2026年目标145亿元（较2025年实际+2.9%），持有型业务毛利贡献将继续提升，综合毛利率或延续上行势头[14] 事件评论：优质自持成为区别同业的最重要标识 - 截至2026年中，公司已开业在营181座吾悦广场，开业面积1675万平（+4.2%），出租率达98.4%（+0.54个百分点）[14] - 2026年上半年在营吾悦广场实现销售额（不含车辆）520亿元（+1.0%），商业运营总收入71.1亿元（+2.4%），完成全年目标的49.0%（-0.6个百分点）[14] - 优质自持业务已成为公司区别同业的最重要标识，是现金流与盈利的重要支柱[14] - 公司持续加大REITs领域探索，继上年成功发行全国首单消费类机构间REITs后，本年度再次成功进行资产规模21.46亿扩募发行[14] - 商业不动产REITs项目已获证监会与上交所同意批复，即将进行募集发行与上市申请，有望进一步打开融资与估值提升空间[14] 事件评论：销售规模继续收缩 - 2026年上半年实现销售金额64亿元（-38.5%）、面积102万平（-23.2%）、均价0.62万元/平（-19.8%，不含车位销售均价同比-15.7%至0.85万元/平）[14] - 2026年开工目标33万平（较2025年实际-58.0%），供货规模下降仍将对销售形成压制[14] - 考虑2026年中2495万平的可售宅地，公司仍将维持一定销售体量，且由于近年暂停拿地，销售新规的影响相对可控[14] 盈利预测与估值 - 预计公司2026-2028年归母净利润为8.4/9.8/11.0亿元，对应PE为32.6/28.0/24.9倍，维持“买入”评级[14]